在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的.主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(1)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)*均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或*均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年*均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)*均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内*均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、彩票项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位介绍
(三)项目可行性研究工作承担单位介绍
(四)项目主管部门介绍
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
一、彩票项目总投资估算
二、彩票项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、彩票项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、彩票项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
一、彩票项目建设地
(一)彩票项目建设地地理位置
(二)彩票项目建设地自然情况
(三)彩票项目建设地资源情况
(四)彩票项目建设地经济情况
(五)彩票项目建设地人口情况
二、彩票项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总*面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、彩票项目组织计划
(一)组织形式
(二)工作制度
二、彩票项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年*均工资估算
(三)人员培训及费用估算
——可行性分析报告范文 (菁华3篇)
在经济发展迅速的今天，报告的使用频率呈上升趋势，其在写作上有一定的技巧。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，以下是小编为大家整理的可行性分析报告范文（精选15篇），欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
一、合理的选址：
商业经营最注重的是“地气”“人气”，这并非迷信，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营的商品合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流这些顾客是否有购买我们商品的心理动机。
茶叶作为一种特殊商品，除了它的饮用保健功能，还能体现它的文化艺术价值，它能使人清心、雅净、回归自然——茶叶店的选择要根据茶叶的特性，归纳起来一般有以下地段：
1、繁华商业中心：这些地区商业氛围浓，客流量大，购物层次复杂，购买频率高，消费者大多有较强的求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前须经仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军“商业中心”当然正确，何谓抢占“制高点”呢!但实力不具备，千万不能冒然行事，这些地方要求茶叶品位高一些，要注意品牌、名茶品种要丰富，与茶叶有关的茶具、茶书要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。
2、宾馆饭店群附*：宾馆饭店是商旅居住的地方，他们大多不带茶叶，随时购买，而且，为了走亲访友，捎一点茶叶，显得雅而不俗，饭店也要用茶，“客来泡茶”是*人的传统礼节。宾馆饭店群旁开茶店，是比较划得来的，房租不宜过高，同时还可以租用宾馆饭店的经营大厅，从提高格调并可以与茶艺结合起来。
3、交通大道：这些地方人口流动量大，主要是能吸引顾客，所以这些地方注重茶店的外部吸引力，品种要新颖，价格要优惠，适合一些字号较老的，无形资产较大的客商进入，刚刚入门的客商最好不要盲目开立茶店。
4、居民区：茶叶是居民消费的必需品，选择居民区一般风险较小，但同时针对不同居民层次茶店经营风格也不尽相同。
a、老区：这些居民区带有古朴的*特色，有勤劳、简朴的美德，茶叶不能过于高档，偏向于中低档，追求利润要低，营业员要灵活，注重人缘，茶叶质量一定要稳定，信誉要好。
b、新区：这类居民消费较超前，且物质财富和精神文明相对提高，要求经营者茶叶品种档次略微偏高一些，品种丰富一些，新品种要多上，跟上茶叶品种的新潮流。
c、高档物业区：这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水*高、节奏快，这个地段开茶叶店，品位应偏高一点，价格也应高一点，要求营业员素质更佳，包装应精致，茶叶包装时速度要快，同时可多上一些高档礼品、高档茶具，营业时间放长一些。
d、行业住区：现在有些城市，形成一种行业区，如离退休老干部区、教师区、明星区。茶叶经营者要根据不同人群的特性，采取不同的经营风格。
e、集贸市场：这些地方客流量大，但消费者大多数是购物好手，要求茶叶价格实惠，可以经常采取优惠方式来促进销售。
f、学校附*：主要是以知识型分子为主要顾客，门面不要过于豪华，品种要多一些，标价一定要偏低，营业员茶叶知识要丰富。
其他还有一些地方：如旅游景点，不适应大规模经营，适当经营一些纪念性包装茶等等。
二、茶店装饰：
茶叶店的装饰主要是突出茶叶经营的特点，使顾客产生一种和谐美的心理，茶叶店装饰分为外装饰域内装饰，外装饰主要能吸引顾客进店浏览，内装饰主要是能激起顾客的购买动机。
外装饰有以下几个要素：
1、外部造型：外部造型一定要突出“茶”的素雅、清心的特点。
2、招牌：招牌是永久性的广告，要激发消费者的好奇心，引起消费者的注意，便于消费者记忆，同时也能体现茶店的格调，一般茶店大都采取传统风格，长方形匾额，用黑色大漆作底色，镏金大字作点名，请名人书写，雕刻而成，庄重堂皇：或用清漆涂成木质本色，用名人题的字，雕刻后，涂成绿色，古朴典雅：再者可以用现代装饰材料做成大的内装通明灯光，外面用醒目大字，构成现代气息的招牌，具体则根据你所经营的场所而定。
3、对联：如果用一副好的对联，则更能体现茶店的文化与艺术气息。
4、橱窗：橱窗是茶店的第一展厅，它能直接刺激消费者的购买欲，橱窗尽量设计大一些，里面可以摆一些具有吸引力的茶叶，如保鲜茶、花茶、广告打得响的保健茶，适量的放一些茶具，可以将外形好看的茶用透明玻璃杯泡上几杯，隔几天在换几个品种，橱窗内灯光要亮一些，摆设的茶及茶具和茶水要组成一副美的图画，且不断的变动。
5、店门：茶叶店的店门尽量留大一些，采光要好一点，同时要考虑到安全性。
6、外部灯光：茶店外部灯光一定要明亮，最好以白色或绿色，不宜用红色，如若用一两只绿色的射灯则更能突出茶店的吸引力。
7、店名：茶店的命名主要是体现经营者的个性与茶文化和谐的统一， 起好一名字是关键，可利用传统的老字号，也可以按照茶叶的特点结合经营者的思维，或请茶文化专家起一个好名字。
内装饰的几个要素:
1、货架柜台主要是大方的题，线条流畅，一般应采用木质，可以漆成仿红木，也可以用清漆做成木本色，这样能体现余茶叶和谐的统一，同时可以做几个多宝格何一个小书柜，以便摆茶具和茶书用，有条件可以摆一张八仙桌或茶几以便品茶用。
2、墙面：茶店的墙面应该素雅，一般用木质装饰板，漆成原色为好，同时合理的配合茶字画或介绍有关茶叶知识的宣传材料。
3、地面：地面主要保持干净、整洁，用大理石、水磨石，也可以用地纸，如若铺地毯最好用绿色或灰色，千万不能用刺眼的色调。
4、灯光：顶部灯光一定要明亮，一般用电子日光灯，越亮越好，柜台、货架最好也配上绿色灯管，不能用红色灯光。
5、点缀：店内点缀很重要，可以适当放一些花草、盆景或大紫砂、瓷瓶，关键根据不同茶店的特点，采取不同的创意，达到画龙点睛的作用，切不可盲目堆砌。
内装饰的布局结构与交易、休闲，外部环境一定要协调一致，给人以整齐、高雅、舒心的感觉。
三、丰富的茶叶知识：
作为一个茶叶经营者，首先需要的是掌握丰富的茶叶知识，简单的茶叶栽培知识，茶叶的产地、茶叶的种类、茶叶的加工，各种茶生长在什末地方?地方名茶的来历，茶叶质量的鉴别，茶叶价格的变动，茶艺、茶道、茶文化以及与茶有关的茶具知识等。同时，不断了解市场的要求，掌握茶叶消费的变化，更新经营观念，预测茶叶消费的变化趋势。
四、严把质量关：
商品质量是决定一个商店经营好坏的重要因素，茶叶尤其如此，故此在进茶时，千万不能讲人情，一定要严把质量关，看外形、闻香度、测水分、开汤、品滋味、看叶底、评价格，一丝不苟，如若有条件的可以用先进的检测设备，如若自己把握不定，可以向一些专职技术人员请教，同时要求供货商有三证(营业执照、卫生许可证、商品检验合格证)进包装茶要了解对方有没有分装厂，且手续是否完备(分装资格、商品条码、产地、出厂日期、保质期)，并且拆开一两盒(袋)看看品质是否相符，千万不能图省事，图便宜，轻易相信人，最好选择有规模、有实力、有无形资产的供货商。
五、进货的科学性：
茶叶的季节性特别强，储存极为严格，种类繁多，这就要求经营者在进货时要有清楚灵活的头脑，千万不要图省事一下进许多货，一定要根据你经营规模的大小，上年度的销售量，了解市场动态，预测当年的销售情况，适当进货，对于高档名优茶更要谨慎从事，不要图高利润一下进许多，采取卖多少进多少，少进勤进，否则你辛苦一年，积压一大批茶叶，陈茶的贬值确实令人寒心，新进茶叶行业的经营者更要小心从事，多问一些行家，多跑几趟路，因为，你更赔不起。
作为零售商对批发商、厂家要建立信息档案，以便缺货时及时联系，这样就避免了缺货与积压的矛盾。
六、品种要齐全：
消费者对茶叶的要求五花八门，作为经营者一定要适应市场需求，尽量达到品种齐全，确定自己经营的主品种外，不能拒绝其他品种，不要自我封闭，应该有宽容的胸怀，接纳新品种，有些冷门货可以少进一点，留下供货者的通讯地址，以备急用。
七、了解经营地区消费者口味：
对茶叶的好坏如否最终决定权在消费者，对于经营者来说关键是要根据消费者口味供货，不同的地区消费者口味也不同，如北方喜欢花茶，南方喜欢绿茶，西北喜爱转茶。各个地区的每个区域又不一样，以北京为例，东城区喜爱味浓、汤浓、香浓，海淀喜爱味稍淡一些，汤黄而亮，郊区则喜爱苦涩味重一点，耐泡就行，这样就要求经营者经常去调查研究，与消费者广泛接触，针对需求，更新口味。
八、定价合理化：
茶叶的销售价格一直是一个很难解决的问题前期价格太高，通过媒介作用，消费者“望茶止步”。现在由于竞争激烈，许多人又卖得太低，有的甚至低于成本价，引起恶性竞争。我认为保持好的质量同时，一定要有合理的定价，首先确定你的进货成本价，在计算出你的经营成本及你的合理利润，参考一下市场定出一个合理价格，既不能牟取暴利，也不要低价竞争，当然名优茶、特种工艺茶，由于它们的特定艺术价值定价高一些，我认为是应该的。
九、商品全方位立体结构：
商品立体结构与品种齐全是有区别的，一是在品种齐全的基础上增加茶叶不同等级，如“黄山毛峰”有明前特级、特级、一级等；“牡丹绣球”有“头春”“二春”“三春”。二是经营茶叶同时经营与茶叶有关的商品，如茶具、茶书、茶点、茶水、茶保健品、茶字、茶画及文房四宝，茶具有紫砂、瓷器、玻璃、不锈钢等等，而紫砂有高、中、低，有套壶、单壶、怪壶，有黑泥、白泥、红泥等，茶点有瓜子、开心果、牛肉干等。三是采取与众不同的包装与储存，如花茶锡箔袋包装，绿茶可以放在冰柜里保鲜出售等，茶叶的主体结构要根据不同地区不同消费者而定，须经市场调查，不能盲目模仿，盲目拼凑。
十、商品陈列有序：
商品的陈列好坏直接影响到消费者对茶叶店的感觉。种类不同的茶叶及与茶有关的商品一定要合理的陈列，首先是分类，如花茶区、绿茶区、红茶区、保健茶区、极品茶区、茶具区，再次是档次，是消费者一目了然，最好在各个区内放上茶叶的简介(产地、品位、特点等)然后是整体的布局，要根据你经营点的整体环境，将茶叶、茶具等与你店内店外结构起来，使陈列的商品协调一致，构成一副赏心悦目、心旷神怡的立体画面，给顾客一种流连忘返的感觉，同时体现井然有序，繁多而不乱。
十一、有条件的茶店可以与品茶、茶店、茶艺连为一体：
如果你的茶店面积允许，经济实力跟得上，最好与品茶、茶点、茶艺连为一体，一家很别致的茶店连上一个别有风味的小茶馆，茶馆内环境优雅，墙上挂几幅字画，室内摆上几盆盆景，原质的木桌、木椅，桌上一套精致的茶具，及碟精美的茶点心，加上身着合适服装的招待小姐、先生，定时来几场茶艺表演，也可长期表演，或设立古筝、古琴演奏古曲名曲，别有一番情调，收费不要太高，更不能附带酒类、烟类，这样顾客在品茗之后，购买欲望大增，何乐而不为呢?
十二、搞好店内卫生与周围环境：
茶叶是一种很娇贵的饮料，它具有强烈的吸腐性，店内卫生很重要，店堂一定要干净，柜台、货架、茶桶、茶箱每天最少要清抹二次以上，不能留有半点灰尘，周围环境要特别注意，看一看有没有异味的物体在附*，如香水、酒类等。看看周围有没有污染源，千万不要在饭店做饭。在同一茶店内，绿茶与花茶要分开，绿茶要封闭好，不能吸收花香一面破坏绿茶本身的品质，名优茶更应注意，与茶不能混在一起的商品千万不能放在茶店经营，如中草药等。倘若染上异味迅速消除污染源，千万不能再出售，换上好的茶叶，重新上货以免因小失大，损害茶店的无形资产。
十三、提高营业员的整体素质：
一个茶店经营的关键在于营业员的整体素质，营业员是茶店的眼睛，提高营业员的整体素质是开好茶店的最关键环节。作为一个茶店营业员，首先要有好的文化素质，最好会一两门外语，要掌握有关茶叶的专业知识，包括茶叶的种类、产地、质量标准、特点、冲泡方法、储存方法等。同时还有综合知识，如茶艺、茶道、茶礼、品茶、斗茶、茶叶历史等。营业员是直接与顾客打交道，关系到茶店是否能够产生效益的关键，一般应具备以下专业素质：
1、具有吸引力的仪表：着装整齐干净，款式适时、美观大方、表情朴实坦诚，既不可强作笑脸也不要呆板无表情。举止风度亲切、自然、热情，不披头散发、不染彩色头发、不涂指甲油、不喷香水、不能带贵重的装饰品。姿势自然得体，不可矫揉造作。
2、敏锐的观察力褐判断力：营业员必须“察言观色”的功能，通过对顾客外表的身份，针对不同的顾客，推荐不同的茶叶，这样成交率肯定较高。
3、较为灵活准确的反应能力：因为顾客层次不同，要求也就不同，这样就要求营业员的反应能力，针对不同顾客的不同要求，迅速作出反应，理解和领会顾客的购买意图，并迅速给予答复或提供服务，有人总结出服务接待的方法为“接一、问二、联系三”已是灵活反应的具体表现。
4、较出色的语言表达能力：语言是交际的工具，是提供信息交流感情的重要手段，语言表达对营业十分重要，直接关系到茶店的效益，应讲普通话，不能用服务忌语，讲话要适中，应掌握好语气，，亲切自然、礼貌诚恳，对人的称呼要得体，针对不同顾客应用不同的礼貌语言，灵活掌握。
5、较强的自我控制能力：因为营业员工作环境单调，顾客性格各异，这就要求营业员控制好情绪，不论顾客多末挑剔，你都要保持一个良好的心态，百问不厌、耐心解答，遇到不讲理的顾客你千万不要发火，要耐心解释。“顾客就是上帝”请营业员牢牢记住。
6、具备一定的财务知识：营业员要有一定的财务知识，包括对假币、外币、各种支票的识别能力，以及发票的正确填写。作为茶叶营业员还应具备各种包装能力，袋包装、纸包装、盒包装、桶包装。
总之，一个茶店营业人员必须具备良好的心理素质、商业道德、专业知识和高超的交际接待能力。茶店营业员的重要性大多度经营者心领神会，望大家一定要不惜代价，对你的俄营业员实行专业培训。“磨刀不误砍柴工”，这一点不能疏忽，不然花费“巨资”开一个茶叶店，就因为营业员素质茶差而亏本，是在不合算。
十四、建立规范的财务制度：
经营必须建立规范的财务制度，这一点不能忽视，不管你用的营业人员是谁，都要做进货、销售、库存、优惠、报损现金账目，月末盘点，毫不留情。
十五、建立严格的营业制度：
作为经营者必须要制定营业制度，否则，管理就会混乱，以下是“北京信裕泰茶庄“营业制度，仅供参考。
(一)早上8：00准时上岗搞好店内卫生，保持柜台整齐干净，做好营业准备。
(二)8：30分准时开业，工作服穿戴整齐。售货员上班时不得涂化妆品、香水、染指甲。
(三)营业过程中做到：
1、微笑服务、举止端庄；
2、售货时做到准斤足两，计价无误，收款准确，唱收唱付，百问不厌，百拿不厌；
3、交递商品时，文明礼貌，不摔不扔商品；
4、遇到无理取闹的顾客，要做到骂不还口，要耐心说明，热情接待每一位顾客。
(四)下班后，要有两人清理现金，封款上交，清洁营业工具，整理上货，打扫货架卫生。
(五)认真执行柜台“十个不准”和“六个一样”。
十个不准即：
1、不准在柜台内吃东西；
2、不准在柜台内聊天、嬉笑、打闹；
3、不准因上货、结账、点款而不理睬顾客；
4、不准在柜台上座着接待客人；
5、不准与客人发生争吵、辱骂、殴打；
6、不准在柜台会客，存放私人物品、做任何私事；
7、不准烤火价、趴货台；
8、不准挪用商品销售款；
9、不准擅自离开工作岗位；
10、不准私自对顾客优惠或私分赠品。
六个一样：
1、生人、熟人一样；
2、大人、小孩一样；
3、买和不买一样；
4、忙和闲一样；
5、买商品和退商品一样；
6、一般顾客和个别顾客一样。
制度制定好了，不能视为形式，必须长期的严格执行。
十六、做好售后服务工作：
营业员在成交过程中，肯定要做好售前、售中服务，这是理所当然，但是成交以后，顾客已付款，售后服务尤为重要，包装、提袋包装等，礼貌地送客人出门，给顾客留下一个好印象，同时，有些顾客因对本店茶叶口味不适一定要包退、包换，不能找出半点理由拒绝，同时，应建立顾客档案，多听一听顾客的意见。
十七、做好广告、促销工作：
广告、促销对商家的重要性是众所周知的，有条件的茶店，完全可以利用电视、报纸等。条件不具备的也可利用营业员、业务员印制一些小广告进行宣传。促销应该多做，形式多样，可以优惠，也可以按购买的金额赠送一些与茶有关的礼品，如茶具、茶书等，不论广告也好，促销也好，一定要取信顾客，不可欺骗顾客，言行一致，表里如一。
十八、做好长期作战的准备：
茶叶作为一种特殊的消费品和艺术品，顾客对其口感、滋味、内质、品位要一个相当的时间接受和评定过程，这样，就要求经营者要有耐心，不要开张几个月或一年挣不到钱就不相干了，要不断的进行宣传，同时针对顾客的要求不断改善，虽然开个茶叶店没有八年抗战那样“论持久战”，但也须两三年功夫不可，这也许是许多茶叶经营难以走出的误区。
十九、逐步走向连锁化：
因现代市场经营越来越规范，利润越来越*均，如若你所经营一、二各茶店效益不错，同时，又积累了许多无形资产，千万不能就地踏步，更不能把挣来的钱消费掉，应该总结成功的经验，培训人才，把你的经营点在逐步稳健的基础上进行同步扩张，走向连锁化。这样，可以节约成本，有利竞争，在茶叶届立于不败之地。开设连锁首先可以建立配货中心，建立健全各项规章制度，选拔人才，对你已经经营好的点进行复制，这样，你的企业就会不断发展、壮大，原天下茶界同仁，齐心协力、共同壮大，以振我*传统茶叶之雄风，与洋茶争夺国际市场，*茶叶一定能胜利。
一、洗煤厂基本情景
X集团X分公司洗煤厂是X两国*以补偿贸易方式合作建设的矿井型洗煤厂，20XX年开工，20XX年投产，设计年入洗本事180万吨，入洗本矿和集团公司内团柏矿井原煤，生产工艺采用跳汰—重介—浮选联合工艺，尾煤压滤回收，主要生产8—11级13焦煤和肥煤。
洗煤厂储装运系统包括一个外矿调入煤回煤场和一个2万吨的储煤场，入洗煤仓有3个，每仓容量1200吨，用于各矿层原煤的分离和配煤入洗。精煤仓有6个，仓容6300吨（1仓800吨，其余各仓1100吨），呈南北方向一字排开，其中1——4仓贯通相连，双系统在铁路专用线3道、4道装车外运，5、6仓相连与中煤仓合用一个装车系统在1道装车外运。
投产以来，随着各矿点煤层地质条件、生产本事的变化以及煤炭市场多煤种、多品种和铁路不均衡突击性外运的多元变化。原有的储装运系统暴露出许多问题和不足，主要表此刻：
1、原煤场储存本事不足。随着各矿点煤层地质条件的变化，本矿井生产本事萎缩，年生产本事仅为50—-60万吨，其余入洗原煤均从外矿点调入且调入点多，各矿点原煤性质各异、煤种不统一，需分存、分选、合理配洗。而洗煤厂正常生产的情景下，外调煤每一天调运量在3000吨左右，一般有两个以上矿点，而外调煤储煤场仅有1个，面积约2000m2、储量约8000吨，很难适应既要分离原煤又要保证调运量的需要。
2、分储配煤本事不足。由于入洗原煤来源点多、复杂多变，各矿层原煤性质差异较大，煤种不统一，分选密度差异大，配煤入洗的比例随机变化较大，一方面影响产品质量波动和分选效果，另一方面损失精煤产率和经济效益，所以，要求各矿层原煤有完善的分离、分储、分运，合理配洗的均质化、按比例配洗的本事。而洗煤厂仅有2个储煤场即1个113外调煤场、1个筛分破碎后的228储煤场和3个配煤仓，只能满足3种原煤的少量配洗要求，异常是外调煤场，只能满足单种煤配入，不能满足来源多而复杂的原煤配洗需要。
3、配煤手段不完善，自动化水*低。为了确保产品质量和最大产率，获得最佳经济效益，异常10高硫煤的入洗，不仅仅要配灰，更主要的还要配硫与煤种。各矿原煤必须严格按比例实现均质化入洗，而原设计配煤仓下配煤系统是靠给煤机人工调节配煤，人为因素影响大，自动化程度低，不能适应比例要求严格的原煤配洗要求。
4、精煤仓储和配装本事不足，现有6个精煤仓储量为6300吨每个仓有1100吨（1仓800吨），2个主导产品配列就需6个仓，其它产品没有仓位，仅有经过相互挤占适应外运，往往造成某品种库满，需装车的品种不足，加班生产，成本费用增加，给管理上带来很多不便，经常因车等煤坐失外运良机。另外精煤5、6不能同1—4仓同用，与中煤装共用一个装车系统，相互影响，精煤6个仓不能同线装车，是两点装车，装车时间长，不能实现多品种配装。同时精煤仓下GZ—8Q型给煤机和DT1000—50650型推拉杆运行不可靠，事故率高，影响装车。
5、配套环节本事不匹配。一是原煤仓存在着蓬仓贴壁现象，无法顺利放煤，影响到入洗原煤的均匀给入及生产的连续。二是精煤脱水系统不完善，洗精煤水分高，包括浮精和跳汰精煤，不能满足用户7%的要求，另外浮精水分也造成蓬仓贴壁，影响装车。三是矸石线运输本事不配套。实际生产中由于原煤性质与原设计出入较大，矸石含量增加，设计矸石小时排矸量76吨，而实际排矸量达120—-160吨，矸石仓容仅有140吨，每班生产约有80—-120吨的矸石落地，这样造成小时排矸本事不足、影响生产效率，使洗煤厂整体设备不能发挥最佳效能，导致小时入洗本事一向不能达产，进而影响到小时配煤量。
所以，针对储装运系统存在的问题与不足，为满足生产及外运的需求，有必要对储装运系统进行改造。
二、改造方案
1、改造原则
a、提高生产效率和精煤产率，获得最大经济效益。
b、投资省，见效快，不影响生产。
c、方案简单、灵活，设备选型先进、可靠。
d、改造方案分期分步实施，逐步完善。
2、改造方案
（1）增建101回煤系统和10煤储煤场
在原113煤场南侧*整煤场2500*方，可扩大原煤储量1万吨；并增建一条60米长的回煤暗道，两个受煤坑，安装1米的皮带运输机一部，K3给煤机2台及给通风排水设施，该系统与原煤201、202系统联接，提高了回煤本事；在原煤202皮带中部，走廊中间支承点以上2米处，增设临时卸煤点。以确保高硫煤仓库满时高硫煤落地，不影响井下高硫煤的生产，同时在高硫煤不多时也可储存其它外调煤，增加了外调煤的储存量。
（2）原煤仓下增加自动配煤系统
原煤仓下选用新型的给煤设备及自动化的配煤系统。将原煤仓下12台GZ-7Q型给煤机和DT1000-50650型推拉杆更换为先进的XZG7型变频调速给煤机和DT2000-50750型推拉杆，并完善推拉杆的限位自停控制系统；安装由可编程序控制器（PLC）、图形工作站（上位机）、煤量调节设备（变频器）、电子皮带秤、超声波料位计五部分组成的自动配煤控制系统，实现以精确的配煤比例配煤入洗。
（3）精煤仓下运输系统贯通及配煤系统改造
将精煤仓下两部装车皮带向中心*移1.1米，向南延长41米，贯通到5、6仓，使6个精煤仓可一线装车；并拆除仓下运行不可靠的原24台GZ-8Q型给煤机和DT1000-50650型推拉杆，更换为新型的、运行可靠的XZG8型变频调速给煤机和DT2000-50750型推拉杆。
（4）原煤仓增设破拱系统
在原煤仓外排矸车间西南12米处增建一面积36m2高5m的压风机房，安装一台5L-408型压风机，并在原煤仓内增设高压风管、电磁阀及控制阀门，利用压风机产生高压风、电磙阀间断控制，实现高压风破拱。
（5）产品脱水系统改造
在主厂房水洗车间四层安装一台ZKX2460型振动筛，改造前后溜槽及筛下水管，用于跳汰精煤的脱水；在主厂房浮选车间三层安装一台ZYK-110型真空泵，与原有真空泵串通，构成两台真空泵对一台过滤机或三台真空泵对两台过滤机，提高配气率，以降低浮精水分。
（6）矸石运输本事改造
将矸石皮带提速并增设落地回到设施，将581皮带电机由Y180-422kw改为Y200-430kw；减速器由ZQ65i=31.5改ZQ65i=23.34；皮带速度由1.6ms提高到2.5ms，运输本事可增加到148.4th。同时在581矸石皮带走廊中部增加落地设施，并在落地口附*增设回到设施：灌筑混凝土基础，制作了高16米、底宽40米的支架，安装一部T4080斗提机，完善机头溜槽及配套电控部分，这样在矸石本事不足时，矸石落地，停车后回到外排。
三、改造投资
估算整个改造投资XX万元。其中设备X万元，工程X万元，安装费X万元。其中：
1、增建101回煤系统和10煤储煤场，投资119.5万元。设备27.5万元，工程72万元，安装费20万元。
2、原煤仓下增加自动配煤系统，投资147.2万元。设备108.9万元，工程11万元，安装费27.3万元。
3、精煤仓下运输系统贯通及配煤系统改造，投资234万元。其中设备101.9万元，安装费132.1万元。
4、原煤仓增设破拱系统，投资X万元。设备X万元，工程X万元，安装费X万元。
5、产品脱水系统改造，投资X万元。设备XX万元，工程X万元，安装费X万元。
6、矸石运输本事改造，投资X万元。其中设备X万元，工程X万元，安装费X万元。
四、相关环境设施
洗煤厂电力资源充足，有原煤配电室、高压配电室和两个低压配电室，完全能够满足改造增容的需求；外调煤源充足，年调入煤量有保证；原煤场有专用公路，新增煤场与原煤场毗邻，可利用现有煤场资源，贴合环境要求。
五、预期效果与投资回收期
1、增建101回煤系统与10煤储煤场，可提高原煤贮存和回仓本事，增加贮存本事1万吨，经过增加201原煤落地与101回到系统，构成了高硫煤分离储存、外调煤回仓的备用两功能系统，既可实现原煤分离、分储，又保证了10高硫煤的井下正常生产和洗煤的突击入洗。另外还有力地保证了外调煤的回入，在高硫煤不多时，充分利用101系统回入外调煤。年可提高综合效益186万元。
2、原煤自动配煤系统自动配煤后，可提高入洗原煤的调质本事，原煤仓下投用安装性能较好的12台变频调速给煤机和PLC自动配煤系统，三个原煤仓能够按比例配洗，并可实现外调煤与井下煤的分仓储存和合理均质配洗，消除各矿层原煤性质差异引起的精煤质量波动和产率损失，确保高硫煤的低比例配洗，可提高精煤综合产率0.7%，年可创效179.85万元。
3、精煤仓下贯通及配煤系统改造。串通六仓运输线，实现装车多仓配合，弥补品种、数量的不足，实现有效仓容的最佳利用化，提高精煤的贮存本事和装车本事，等于扩大了仓容多建了仓，节支150万元。同时实现较均匀给煤和较准确的总量控制配煤，高硫出口煤分选配装方案能够实现，年可提高效益144万元。另外，把精煤的装车由两道装车变为一道装车，缩短了装车时间，提高了装车速度，并解决了精煤与中煤同一道装车相互污染和相互影响问题。
4、原煤仓增设破拱系统改造后可减少原煤仓蓬仓堵仓口现象，确保原煤按比例配煤的正常进行，保证了入洗量达设计430吨时，可缩短开车时间，年可创效55万元。
5、产品脱水系统改造，跳汰精煤水分降至9—-10%，浮精水分降至28%以下，确保了精煤的入仓水分的降低，最终精煤水分《9.5%，经仓储和路途脱水产品水分可满足用户要求，大大降低了装车过程和冬季运输的困难。提高精煤的装车速度，年可减少水分销售损失78.41万元。
6、矸石运输本事改造，矸石运输本事可达146.58th，能适应原煤性质变化，确保小时入洗量达430th，全年可缩短开车时间710小时，节俭费用支出53万元，年可创效17万元，
7、整个系统改造年可创效863.26万元，估算投资回收期为。
六、结论
X公司洗煤厂储装运系统技术改造，无论从生产外运需求、内外环境及资金、效益的回收来看，均是可行的。101回煤系统的改造，扩展了白龙矿井原煤组织的路子，满足了多矿层分离配洗和突击外运的洗煤要求；原煤自动配煤系统的改造，以全新的理念和简捷科学的方法实现了原煤均质化，不仅仅能配灰并且能配硫，比传统的配煤手段更经济、更精确、更科学；精煤仓下改造，成功地提高了精煤仓的利用率，提高了配装本事；原煤仓下破拱系统的安装大大提高了生产效率及配煤的准确性；产品脱水系统改造既降低了精煤水份又避免了水分高对装车的影响，矸石线的改造大大大提高了生产效率。总之，整个系统改造是实用的，有明显经济效果的，尤其是自动配煤系统的改造为洗煤装备的自动化、洗煤工艺数据的准确化、洗煤经济效益的最大化的取得开辟了一条崭新的道路。
——彩票可行性分析报告 (菁华3篇)
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、彩票项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位介绍
(三)项目可行性研究工作承担单位介绍
(四)项目主管部门介绍
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的*期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、彩票项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、彩票项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、彩票项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、彩票项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、彩票项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、彩票项目组织计划
(一)组织形式
(二)工作制度
二、彩票项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年*均工资估算
(三)人员培训及费用估算
——布匹市场可行性分析报告范文五份
一、布匹市场项目产品产能规划方案
二、布匹市场项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、布匹市场项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1.投资者分成
2.企业自销
3.国家部分收购
4.经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、布匹市场项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位介绍
(三)项目可行性研究工作承担单位介绍
(四)项目主管部门介绍
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏*衡分析
(二)敏感性分析
一、布匹市场项目建设地
(一)布匹市场项目建设地地理位置
(二)布匹市场项目建设地自然情况
(三)布匹市场项目建设地资源情况
(四)布匹市场项目建设地经济情况
(五)布匹市场项目建设地人口情况
二、布匹市场项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总*面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的对比方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1.项目建议书(初步可行性报告)
2.项目立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术项目的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要对比方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图(设有等高线)
2.总*面布置方案图(设有标高)
3.工艺流程图
4.主要车间布置方案简图
5.其它
——关于可行性分析报告范文 (菁华5篇)
有关部门专家通过对全国肉驴市场调查发现.毛驴资瀑在急剧下降.可毛驴宰杀户逐年增加.驴皮货源十分紧缺。专家分析，驴皮紧缺必然会拉动养驴经济效益的提高，而且现在驴肉餐饮项目十分火爆，驴肉价格年年升高，而且有地方有一驴难求的局面，特别是北方地区，如河北、山西、陕西、甘肃等地方，现在驴的役用价值慢慢变为商品肉驴价值，发展肉驴养殖还是有利可图的。
毛驴是草食家畜.发展肉驴养殖.具有如下特点：
①肉驴耐粗饲。毛驴饲料来源广。玉米、大豆、小麦等各种农作物的秸秆及杂草都可作饲料.粮食等精饲料用量极少。
②肉驴疾病少。与牛、猪、羊及家禽相比，毛驴疾病少，管理粗放。
③周期短。毛驴生长期比牛、马等都短.大约为1年半。
④投资少。1头驴的饲养成本大约为2000元，成年驴的价格在10000元左右。若购入1头母驴经过育肥，加上驴仔，2头驴的饲群成本为4000元。1年后驴仔出栏可获得6000元的收益。这样，1头驴侮年能有3000多元的收益。一年就能收回成本，无论是对农户还是大规模肉驴养殖者来说。养驴的经济效益都是相当可观的。而且，肉驴饲养成本低，风险小，收益高。尤其是农户养肉驴，更具得天独厚的优势条件，现在农户肉驴销售更不用发愁，当驴经过育肥出栏后，可直接联系当地驴肉餐饮饭店，现在也有专门驴经济人，就是专门收驴的专业户，养肉驴是一个只赚不赔的项目，而且相当省心。
据有关部门对东北、华北、西北等30个城市的上百名养驴专业户调查显示，养驴前景广阔。
肉驴价格是草食家畜，耐粗饲、适应性好，抗病力强，易管理，易繁殖，育成时间短，放牧及圈养均可，很适合农民饲养。养驴所用的饲料来源广泛，价格极低，即使牧草不足，也可充分利用秸秆、粮食下脚料等做饲料。驴分肉驴、种驴和役驴三种。
肉驴价格驴肉在北京、天津、上海、太原、石家庄、锦州、哈尔滨、沈阳、大连等国内市场畅销不衰，同时外贸出口一直看好。
一、驴舍类型
1、半开放驴舍：
半开放驴舍三面有墙，向阳一面敞开，有部分顶棚，在敞开一侧设有围栏，水槽、料槽设在栏内，驴散放其中。每舍（群）15-20头，每头驴占有面积4-5*方米合计：2500*方米每*方的建筑费用75元（钢结构、彩钢瓦）（活动场地需要6000*方）。这类驴舍造价低（500头驴舍需18.75万左右），节省劳动力，冷冬防寒用塑料薄膜封闭效果最好。
二、驴舍内设备
1、驴床：驴床是驴吃料和休息的地方，驴床的长度依驴体大小而异。一般的驴床设计是使驴前躯靠*料槽后壁，后肢接*驴床边缘，粪便能直接落入粪沟内即可。成年母驴床长1.8-2米，宽1.1-1.3米；种公驴床长2-2.2米，宽1.3-1.5米；肥育驴床长1.9-2.1米，宽1.2-1.3米；6月龄以上育成驴床长1.7-1.8米，宽1-1.2米。驴床应高出地面5厘米，保持*缓的坡度为宜，以利于冲刷和保持干燥。驴床最好以三合土为地面，即保温又护蹄。
2、饲槽：饲槽建成固定式的、活动式的均可。水泥槽、铁槽、木槽均可用作驴的饲槽。饲槽长度与驴床宽相同，上口宽60-70厘米，下底宽35-45厘米，*驴侧槽高40-50厘米，远驴侧槽高70-80厘米，底呈弧形，在饲槽后设栏杆，用于拦驴。
3、粪沟：驴床与通道间设有排粪沟，沟宽35-40厘米，深10-15厘米，沟底呈一定坡度，以便污水流淌。
4、清粪通道：清粪通道也是驴进出的通道，多修成水泥路面，路面应有一定坡度，并刻上线条防滑。清粪道宽1.5-2米。驴栏两端也留有清粪通道，宽为1.5-2米。
5、饲料通道：在饲槽前设置饲料通道。通道高出地面10厘米为宜。饲料通道一般宽1.5-2米。
6、驴舍的门：驴舍通常在舍两端，即正对中央饲料通道设两个侧门，较长驴舍在纵墙背风向阳侧也设门，以便于人、驴出入，门应做成双推门，不设槛，其大小为2-2.2米x2-2.2米为宜。
7、运动场：饲养种驴、犊驴的舍，应设运动场。运动场多设在两舍间的空余地带，四周栅栏围起，将驴拴系或散放其内。其每头驴应占面积为：成驴6-8*方米、犊驴5*方米。运动场的地面以三合土为宜。在运动场内设置补饲槽和水槽。补饲槽和水槽应设置在运动场一侧，其数量要充足，布局要合理，以免驴争食、争饮、顶撞。
三：饲料储备
汤经理提醒养殖户，饲料费用是养驴生产中支出最大的一个项目，一般要占总费用的35%～55%，直接影响到养殖经济效益。目前饲料价格较往年有所提高，如果本地饲料资源过少，养驴很可能会亏本。驴驹（6～12个月龄）在育肥期间每天要喂青干草7-8斤，补饲精料2～4斤。此外，还要保证食盐、钙、磷等矿物质的供应。因此，养殖肉驴必须充分考虑当地饲料资源，养殖户可以和当地农民协商，加强青贮料供应，减少成本，增加收益。收购农作物秸秆可提高农民的经济收入，饲养500头肉驴需储备75万公斤干草（稻草、玉米秸秆、麦秸等）、36万公斤精料（玉米、麦麸、豆饼）。
四：肉驴效益
1、养殖肉驴的经济效益据有关业内部门对东北、华北、鲁西南的几个省市区的100多个养驴专业户调查，选择4-5个月的小驴崽饲养可取得较好的经济效益。每头驴崽4-6个月售价在3000-4500元左右，养殖成功每头肉驴售价在9000-10000元，养肉驴可获利3000～3500元左右。每头驴驹从产出到1岁（体重300kg以上）的饲养成本为2000元。养驴与养猪、肉牛及肉羊饲养相比较，养驴风险小，投资少，养驴效益高。因此，各地养殖户应抓好养驴这一特色产业，发展农村经济，增加农民收入，加快致富奔小康的前进步伐。尤其是距离大城市像北京、上海、南京、沈阳、广州、太原这些大都市*的地方，因为消费高的地方驴肉市场潜力很大，销路很好，有关畜牧业专家认为，农村发展肉驴养殖业是农民脱贫致富奔小康的一条新门路。发展节粮型畜牧业，应大力发展肉驴生产，利国利民，前景广阔。
2、驴肉及其肉驴产品的营养和药用价值驴肉有瘦肉多脂肪少的特点，而且肉质细嫩味美，驴肉脂肪中含有的不饱和脂肪酸含量较高，有补血益气之功效，素有“天上龙肉，地上驴肉”之美称，颇受消费者青睐。驴鞭还有益肾强筋的功效，主治阳痿、筋骨酸软、骨结核、骨髓炎、充血量亏等症的治疗。驴皮经煎煮浓缩制成的固体称阿胶，是我国传统中药材，由明胶朊、骨胶朊水解产物及硫、钙等构成，水解产生多种氨基酸，如赖氨酸，精氨酸和蛋氨酸等，有补血滋阴，润燥止血功效，能改善体内钙*衡，促进钙吸收作用。*年来，阿胶用于辅助治疗癌症具有较好的作用，用现代高新技术开发的阿胶钙，将补血与补钙有机结合，取得了良好治疗效果。*年，驴肉这个纯绿色食品已经走进我们千家万户的饭座上，各大酒店已把它作为一种特色菜招牌.更多的驴肉店象雨后春竹般崛起。
3、肉驴的科学饲养首先要根据年龄、性别、体况、体重等进行分槽饲养。要固定槽位，拴系缰绳，每天按早、晚、夜三次给料，（役肉兼用型）夏天天长，可多喂一次，冬季天短，可少喂一次。粗料要铡短切细，做到“寸草三刀”。精料要选择地采用粉碎、压扁、浸泡、发酵、炒焙等方式加工，从而提高适口性和驴采食量，促进消化吸收。要喂全价饲料，因为驴胃容积小，喂时要少喂勤添，夜间应补饲，驴吃干草需要大量消化液，要保证供给足够的清洁饮水和适量食盐，盐能增进食欲和促进消化吸收作用。每天要按时刷拭畜体肤，以促进血液循环和增加新陈代谢，并保持圈舍清洁卫生，促进驴快速生长发育。肉驴圈舍集约化肉驴育肥，以圈厩养殖为好。一般的圈厩以上能挡雨、下可遮风就行。圈舍内设有供给食用的食槽，每头驴应留足60～80厘米的食位，在成年驴之间，按食位的距离，设置坚固的栅栏为障，以阻止其互相袭扰（公母混养的圈厩更为重要）。
4、肉驴饲料驴是草食动物。其食草尤以干、硬、脆的农作物秸秆为佳。例如：玉米、谷子、豆蔓等质地较硬的秸秆，用铡草机切成3～4厘米长的短段，最忌喂半干不湿、折之不断的饲草。因为此类饲草最易让驴闹“结”症。同时再辅以豌豆、玉米、炒棉子等精料或小麦麸皮等。每天早、中、晚各喂一次，以晚饲为主。每次饲喂时添上单草（即草样秸秆）让其食至大半饱时，再喂合草（即将秸秆再掺以苜蓿、豆蔓等含蛋白质较高的饲草），以此诱其食欲。待其有停食的表现时，再喂拌草（即把槽底所剩的草，再掺以豌豆、玉米、炒棉子等整粒饲料或掺以小麦麸皮及少量水），以诱其达到最大摄食量。
5、2016年肉驴最新价格：肉驴犊3500-5000元，成年驴9000-10000元，肉驴价格根据肉驴品质、肉驴品种、肉驴体重、肉驴月龄由养殖场畜牧师张福乾和你亲身评估，确保养殖户养殖成功。肉驴品种：三粉驴、乌头驴、德州驴、改良肉驴等。
公司经营理念：诚信永远，互惠双赢。先做朋友，再做生意；来时高兴，到了放心，走时满意，是本公司永远坚持的原则。成就了本公司的辉煌，也助您踏上了致富的捷径。坚持养驴，早晚你会成为*最大的富翁。食量小驴，几乎可以不吃粮食、不吃饲料就足可以长得身强力壮、肌肉发达。而且，养一头牛所吃的草，足可以养活三头驴，可见驴的采食量很小。生长快还有，驴的生长很快，断奶的驴苗仅仅饲喂青草一年就可以出栏。俗话说“一年不成驴，到老是个驹”，即是指断奶后的驴苗仅仅需要吃草一年就可以长大出栏。不得病特别需要指出的是：驴不会得病、也不需要防疫，特别好养，驴是一个十足的“自立更生”的主角，比牛、比马好养的多了，养驴的人每天除了定时定量给它点草、给它点水之外，其它，什么都不用再去管它。成本低廉还有，从饲养成本上来说，按成年驴计算，每头驴每天吃草最多也只有十市斤左右。按每吨饲草600元计算，每斤干草三毛钱，每头成年驴一天的草料和精料饲养成本也仅仅只有六块钱而已，不及人们每天抽的一包烟的钱。未成年驴当然吃的成本就更少了。甚至：如果您本身就是农民的话，家里有几亩、或者几十亩地的话，那就连饲草的钱都不用花了。
一个农民每年饲养12头肉驴比工薪阶层上一年班的收入还高。
6、有两种肉驴养殖模式可以选择，一是购买母驴繁育驴驹育肥出售，第一种方式养殖周期较长。需要先购买一头成年德州母驴的价格约8000元，3年可产驴驹2头，3年末在第二头驴驹哺乳期满后，第一头驴驹已经长为成年驴，售价为9000元以上，加上第二头驴驹断奶后售价3000元，三年的总收益为12000元。
第二种是直接购买育肥驴养殖出售。
我们结合多年经验，提出了成本与效益分析供参考，每百头肉驴长期育肥需驴购买年龄半岁左右的幼驹（德州驴）的价格约40万元，养殖育肥7个月左右出栏，售价约90万元左右；
每百头肉驴养殖成本*均500元/天，其中需精饲料200斤/天/头，粗饲料700—800斤/天/头，每百头驴的育肥成本共计15万元左右（基建、设备不计算）。7个月的养殖效益90万元/100头，
100头肉驴如短期育肥需求驴款成本在40万元，需求草料在15万元左右（人工费和粪费相抵）。总计55万元。
生长局势达到600-650斤，按保底价15.5元/斤计算，总计在90万元以上。也就是说纯利润在40万元以上。（各地活驴市场价格因地而异）。预计春节期间驴肉价格会有所上涨，如果养殖者条件适宜，可以选择这种养殖方式，谋取节日市场效益。
五：设备
500头肉驴养殖场需打草机2台，每台每小时打干草4000斤，运输车3辆，消毒设施、中形消毒喷雾器2台，合计需投入资金10.8万。
六：粪便处理：
以建设社会主义新农村为载体，积极推进畜牧业生态化进程
党的十六届五中全会明确提出：要建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，目前畜禽粪便已成为农村的第二大污染源，要推进社会主义新农村建设，必须加大畜禽粪便处理进程，给广大农户一个干净、整洁的生产生活环境。
一是全面推行畜禽粪便无害化处理技术。积极推进清洁田园、清洁家园、清洁水源的“三清”工程建设，严格控制粪便直接排放河沟、田园及露天堆放，防止畜禽养殖污染，改善生态环境。
二是充分利用粪便资源，变废为宝。积极推行粪便制沼气，沼气照明、煮饭、沼渣喂鱼的养殖模式，积极引导广大农户走以牧保林、以牧促农、以牧养鱼的发展路子，大力推进农牧结合、林牧结合、渔牧结合的生态养殖模式，大力发展草食畜禽及短*快项目，优化我市畜牧业品种结构。
一、概述
简述项目提出的背景、技术开发状况、现有产业规模；项目产品的主要用途、性能；投资必要性和预期经济效益；本企业实施该项目的优势。
二、技术可行性分析
1、项目的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和效果论述。
2、产品技术性能水*与国内外同类产品的比较。
3、项目承担单位在实施本项目中的优势。
三、项目成熟程度
1、成果的技术鉴定文件或产品性能检测报告、产品鉴定证书。
2、产品质量的稳定性，以及在价格、性能等方面被用户认可的情况等。
3、核心技术的知识产权情况。对引进技术的消化、吸收、创新和后续开发能力。
四、市场需求情况和风险分析
1、国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。
2、国际市场状况及该产品未来增长趋势、在国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性。
3、风险因素分析及对策。
五、投资估算及资金筹措
1、项目投资估算
2、资金筹措方案
3、投资使用计划
六、经济和社会效益分析
1、未来五年生产成本、销售收入估算。
2、财务分析：以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标。
3、不确定性分析：主要进行盈亏*衡分析和敏感性分析，对项目的`抗风险能力作出判断。
4、财务分析结论
5、社会效益分析
七、综合实力和产业基础
1、企业员工构成（包括分工构成和学历构成）
2、企业高层管理人员或项目负责人的教育背景、科技意识、市场开拓能力和经营管理水*。
3、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体系等情况。
4、企业从事该产品生产的条件、产业基础（包括项目实施所需的基础设施及原材料的来源、供应渠道等）。
八、项目实施进度计划
九、其它
1、环境保护措施
2、劳动保护和安全
3、必要的证明材料
（1）特殊行业许可证（如食品、农药、医药、化肥产品生产许可证及批文）；通信产品入网许可证；公共安全产品生产许可证；压力容器生产许可证等。
（2）可提供项目立项证明、高新技术企业证书、产品质量认证、环保证明；产品订货意向、合同等补充材料。
十、结论
软件可行性研究报告框架
可行性研究报告的编写目的是：说明该软件开发项目的实现在技术、经济和社会条件方面的可行性；评述为了合理地达到开发目标而可能选择的各种方案；说明并论证所选定的方案。
可行性研究报告的编写内容要求如下：
7.1引言
7.1.1编写目的
7.1.2背景
7.1.3定义
7.1.4参考资料
7.2可行性研究的前提
7.2.1要求
——创业项目可行性报告
创业项目可行性报告
我们眼下的社会，报告不再是罕见的东西，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。在写之前，可以先参考范文，下面是小编帮大家整理的创业项目可行性报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
一、项目名称：速洁快洗店
二、项目建设必要性分析
随着现代大学生生活水*的不断提高和生活节奏的加快，他们穿衣质量越来越高，对衣物清洗提出更高的要求，他们的时间意识也越来越强，为减少内务整理时间，迫切需要快速洗衣店来满足其需求，所以开一家快速洗衣店是创业者不错的选择。
三、市场分析
在和*，这里有四所大学，常住学生人口达到*五万人，我们拥有着强大的消费群体，而大部分学生每月生活费都在一千元左右，所以他们完全具备经济能力来推动我店的发展。而在和*，这里只在商学院的巷道中稀疏坐落着不到五家洗衣店，不能满足广大消费群体的要求。从各大学院设施来分析，每一栋学生宿舍楼*均拥有两台可用的小型洗衣机，根本无法满足学生的实际需求。从男女生活*惯来分析，男生比较懒惰，在博文学院男生比例较大，而陇桥、外院和商学院女生比例较大，我们的目标市场主要选择博文和陇桥学院的群体，所以洗衣店应选在博文和陇桥学院之间的地段，可以吸引大量潜在消费群体，从而达到营业目的。
四、项目规模确定
我们的服务对象主要针对博文和陇桥的*两万人，洗衣店无需太大的空间，能放置两台洗衣机和部分晾晒衣物的空间就可以，初步拟定30㎡的店面可以完全满足需求。
五、建设条件及店铺选择方案
洗衣店的建设必须要考虑当地人流量和消费群体的实际需要情况，其次又要四通八达店面处于交通要道。经过实地勘察，出于对租金及客流量的考虑，最终决定在支点教育内，月租金600元，该地段正好处于陇桥与博文两所院校之间，人流量大，学生也相对集中，送取衣服相对便利，学生可以在吃饭、娱乐、学*时顺路送取衣物。
六、环境影响评价
支点教育门口有一片街道绿化带，洗衣废水中含有部分促进植物生长的微量元素，我们把洗衣废水通过排水系统直接引到绿化带中，这样既可以浇灌花草树木，经过绿化带的废水经过植物和微生物的分解也达到了一定的净化效果，被净化的污水还可以直接通过排水通道进入街道下水道流出或者直接填补进当地地下水。这样洗衣的污水不会污染环境，也充分的实现了水资源的循环利用。
七、项目技术方案分析
一、生产设备：
①洗衣设备(2台)：型号TCL- XPB80-2228S，双缸，洗涤容量8kg，价格700元/台②晾晒设施：风扇(2台)联创DF-EF06010，转叶扇，价格40元/台
③生产用电费1.5元/度，水费全免
二、技术管理：
随着社会的发展进步，人们的生活素质也在不断提高，特别是对服装的卫生功能，不但要求服装上的整洁，同时还要求洗涤熨后的衣物干净卫生，有利于人体健康。对衣物消毒工作中显得尤为重要，对衣物消毒工作中的技术活动进行科学的管理和周密计划，认真执行衣服的消毒技术标准。
第一、加强检查。在工作中要有定期或不定期的技术执行情况的监督检查，这样可以促进和落实各项技术标准的贯彻执行。
第二、严格把关。不符合技术标准的材料不能使用，没有按技术标准洗涤消毒的衣物，必须返工退回，不符合质量标准的被洗衣服不能出库。
第三、建立顾客档案
顾客档案要设专人保管，不能乱放以免遗失，在存放时做好分类编目，这样便于查找。
要建立健全顾客档案登记制度，方便顾客档案的人员工作调动时，及时有效的为顾客服务,防止部分顾客的衣物被遗忘洗涤或衣物内遗留财产纠纷。
八、投资估算与资金构成
项目初期投资结构为：
固定投资成本：房租1800(预付3个月)+生产设备1480+广告宣传费用(传单打印、店面美化)200=3480元流动资金2520元作为支持洗衣店内日常零碎开支资金来源：三人合资，签订出资合同，每人出资20xx元
九、项目财务评价
营业时间：周一至周五12:00—14:30 16:30—20:00
周六至周日8:00—22:30
服务单价：单件牛仔裤1.5元/条普通衣服0.5元/件床单被套3元/套
上门送取衣物服务费用2元
每日营业额预计收入：1.5×10+0.5×100+3×10+2×20=135元
每日耗能及其他费用：20(房租费)+1.5×10°(电费)=35元
投资回收期：*均每月能有3000元纯收入，只需要2个月就能全部回收资本，到第三个月便可以开始真正获益。
十、不确定性分析(风险考虑)
①物价上涨，电费上涨，房租涨价，生产设备的损坏更新致使成本增加;
②遇到天气季节影响，顾客减少，影响洗衣店营业额收入;
③周边洗衣店增加，市场竞争变强，消费群体分流，需要改变经营策略，更新设备和改变服务方式，从而增加成本。
十一、应对风险措施
①选址最重要
对于开创洗衣店来说，最重要的就是选址。据业内人士称，因为店址的好坏几乎决定洗衣店能否经营成功。由于设备、洗衣、取放、人流量都需要创业者的综合考虑，因此找到一个合适的店址，尤为重要。洗衣服的机器设备等后台的设施则应该考虑选择在一些排水、排污好，租金也稍微便宜的地方。总之，选址是很重要的一步。经过我们实地勘察，出于对租金及客流量的考虑，最终决定在支点教育内，月租金600元，该地段人流量大，学生也相对集中，送取衣服相对便利，学生可以在吃饭、娱乐、学*顺路送取衣物。
②季节性风险
由于洗衣店是属于季节性很强的特殊行业，呈现出“冬暖夏凉”的态势。因此，每年有四五个月的时间属于淡季。在冬季，因为气候寒冷，气温较低，衣物不易风干且洗衣市场会出现低迷现象，市场竞争日趋激烈，为了争取更大的市场份额，可以采优惠价格吸引忠实顾客。为增加洗衣店额外收入，可在洗衣店内零售一些饮料零食等陪店经营，在冬季洗衣市场低迷时，保证洗衣店能正常运转。
十二、项目可行性分析结论
综上所述，洗衣店开在支点教育内，面向博文和陇桥两所院校的学生，市场前景大，投资回报快，完全可以作为小型投资开发项目。虽然存在着一定的风险，但是只要我们保持着、先进特色、良好的服务态度和优质的洗衣质量，相信我们会做的更好。
一、项目名称(门头牌)：今天咖啡小卖部
二、项目优势
1、地理位置优势
本小店位于湘西自治州吉首市武陵山区州**傍边，门面处在临街面，面对吉首市最大的商贸大厦(和盛堂)，处于黄金地段，又处于吉首市今天咖啡(茶楼)入口处。人流超大。
2、市场竞争优势
本小店附*20xx米以内没有一家和本小店经营同样的产品。根本毫无市场竞争。四周都是卖家电、衣服、手机等商品。
3、市场分析
对于本小店现在是到经营一项小本生意。赚点小钱。因为刚毕业的大学生，资金有限。但是，占据了这么优越的地理位置。如果有相当大的投资。一定是大投入大回报。
三、店面租约与店面面积
1、因为刚毕业大学资金有限店面租约合同只签1年。xx年3月16日到期，但是可以无限续约。
2、店面面积：28*方米
四、通过实践及小店照片、经营产品
1、实践中的成长
本小店以开业半年以上，通过实践*均每月盈利6000元以上。工作时间为每天早上7点到晚上10点。因个人开店。没必要请人。据国家对大学生的关心和支持。特申请补助资金。做大做强。
2、经营产品
本小店经营产品如下：小吃食品、烟类、酒类、饮料、水果等小成本产品。还代理吉首地区长城红酒的批发。因资金不够。无法压货。
五、未来发展
本店位置优越任何项目都可以胜任，但是，没有资金的支持。
我们是一群充满想象力的年轻人，我们为生活而狂热的追求梦想，追求我们每一个年轻人内心深处的安乐巢。
创业项目背景：
随着生活水*的不断提高，人们对家居的品味也在逐层上升，更换新家具的频率更是快速增长。温室效应、全球变暖这些问题接踵而至。我国的森林覆盖率约20%，而每年森林的砍伐量却在增长。 其中80%都用于新家具制作。 在当前大环境下，能源问题成为全世界特别是发展中国家面临的严峻问题。因此，促进环保体制才是治本之策。因此，家居消费模式的转变迫在眉睫。 环保的“旧家具新面貌”正是在这种大背景下应运而生，突破传统的家具消费模式及观念，运用DIY，灌入全新消费理念，倡导循环利用、低碳节能，回收废旧家具进行个性化改造，建设资源节约型、环境友好型社会。
创业项目核心：
为旧家具外观整容美化、翻新，新家具改造以及旧家具回收翻新二次进入市场流通等，以响应**低碳、节能、环保的号召，节约大量自然资源并给普通消费者带来经济上的节约。这个项目的产品针对性强，便于消费心理研究和设计、服务的创新和完善；低碳、节能、环保又会得到**的支持和社会的认可。
创业项目业务：
为顾客的老旧家具提供改造的一系列服务，以DIY的方法，将破旧家具进行改造，使资源得到循环利用，节约木材，达到经济与环保双盈利的目的。创意生活，环保健康，让我们“低碳乐享生活”。
创业项目目标：
家居，环保，创意融为一体的领先者。
创业项目理念：
1， 采用纯手工的技术，打造最独特、经济的产品，将每个产品的价值最大化。
2， 采用废旧家居改造，将原材料循环利用，并且坚持采用最环保的材料进行改造，最大
化的减少碳的排放。
3， 生产链和管理团队的最优化，节约下一切不必要的开支，达到利润最大化。
4，以顾客的要求为一切后续工作的前提，最大化的满足顾客的需求，提供优质的后续服务。
创业项目服务：
此次创业项目进行改造的旧家具，我们均尽可能的满足顾客的需求。完工后，如果有任何瑕疵问题，在一定时间内顾客均可以退还给我们重新完善。使用材料方面，在现代科技的支持下，我们一定会使用经济的低碳环保材料，比如多使用布艺材料和环保漆，将生物材料与高科技结合的有机材料等。
创业项目产品优势:
1、为客户省下购置新家具昂贵的支出
现在的家具价格越来越高。许多被遗弃的家具其实从材质、用途来看还是有很大的可用性的，只是外观稍有不满。对于这类家具，经过外观上的刷新喷漆、手绘、结构改造便可以使它们焕然一新，让客户爱不释手。而这些收费却只有购买新的实体的十分之一不到。 这同样适用于一些蜗居群体比如刚毕业大学生，面对购房压力会选择租房，而出租房多为小户型。通过我们的创意设计及精心的改造，在花费最少的情况下，同样可以享受到最有风格、最有品质的生活。
2、客户选择自主性
品质生活的家居品要做到百分百满意，而许多客户不满市场上提供的样式单调、价格昂贵的成品。告诉我们你的细节需求，心目中理想的外观、尺寸、结构?我们一一为您实现。
3、解决废物遗弃问题
我们通过对旧家具的循环利用将大大减少对森林的破坏。很多人对这些使用了这么多年的与自己息息相关的舒适家居品产生了感情，不忍丢弃。这时，通过我们精心的改观，既为客户免去如何处理它们的烦恼，省下巨大费用，同时又做到了将木材循环利用。既然如此，为什么不做个将生活的每个细节都做到环保的聪明人呢？
4、节能
我们所提供的产品服务不局限在家具范围内。在为客户设计房屋摆放时，也尽量遵循低碳节能的思想，在房屋多摆放植物，多使用节能灯，同时可以通过玻璃的反射来增加光亮，减少用电量。
创业项目的独之出众源自：
1. 资源循环利用，环保低碳。
现在很多人的旧家具很好，只是样式或者颜色不适宜，或者是有一点轻微损坏但又无法修补，不能继续用，但是扔了又浪费。在这种情况下，就可以找我们公司为你改造。这样减少了碳的排放，既经济又环保。，即使是用旧家具进行改造，也要做到质量上严格把关，同时样式新颖适用。
2. 旧家具DIY，创意独特。
很多人追求的都是独一无二，而我们的每一件产品都是建立在原来的旧家具上面进行的改造，团队技术人员一起商讨，讨论出最优的方案，尽量发挥我们*时在生活中的积累，发挥我们的创意，让顾客的旧家具焕然一新，既实用又不随波逐流，跟上流行的脚步。顾客的满意是我们最大的宗旨。
创业项目发展环境：
● 行业市场环境：
中国消费者消费行为越加成熟，对家具产品的需求上进行了全方位衡量。未来家具市场的竞争不仅是卖产品更是卖设计、卖概念、卖品牌，而品牌体现的生活品位将成为消费者考量的一个重要标准。 因此，我们必须从设计理念、企业管理、售后服务上面花大工夫，才能在这个行业站稳脚跟。我们公司的理念：“低碳享受生活”，符合现代顾客环保健康的需求，也符合家具行业发展趋势四的大方向；而我们坚持DIY创新，也符合了大众买设计，买概念的思想，均有助于我们向一个品牌而不是一个简单的厂商迈进。 ● 人文发展环境：
家具建材企业掀起绿色品牌风、提倡绿色经营之道，甚至地方**也在助力绿色照明规划将其提上日程，消费者更关注绿色上榜品牌注重环保消费。在全球变暖、哥本哈根会议引发全球目光的情况下，低碳成为最为时尚热点关键词之一。 在绿色低碳成为众望所归时，企业再也不能把污染、甲醛等和家装联系在一起，真真正正地给消费者一个安全低碳环保的家，是企业发展的根本和命脉。
创业项目行业与市场：
1、 行业界定与发展规模
在中国，DIY的思想虽然也已引入相当长一段时间，但DIY家具还是一个没有被推广开的新鲜事物。若自己提供旧的家具由别人动手来帮你翻新美观，价格上 将会低廉，吸引更多的客户，因此它是有发展空间的。 在我们的服务领域做的广泛的情况下，消费者可以将自己不要的家具、装饰放在交换区。对这些产品有交换意向的客户可以用自己的废旧家具来换取。当你对一件样式新颖的家具心仪时，但它和你家中现有的旧家具在体积、结构上相差很大，便可以在这个*台上换取需要的结构体积合适的旧家具。这便会吸引更大的群体。
2、市场规模
现在的二手家具市场已然自成一派，而许多七八成新的二手家具，质量好、款式新、保养的也不错。不过，对于这些二手家具，入户之前的DIY工作必不可少。对于这些家具千万不能忽略安全问题。有些家具看上去没问题，由于使用年限过长，很可能导致安全隐患。因此，质量应是最先考虑的问题。 其次，由于二手家具场的规模、档次及服务水*参差不齐。大多部分纯粹以倒卖旧家具为主，无形无款不太适合普通消费者购买。
针对上述服务档次、安全弊端的缺陷，解决这两大难题，势必对旧家具DIY产业有很大的促进推动作用。在较大的旧家具市场需求情形下，针对旧家具DIY深入贯彻环保理念，DIY家具规模还是比较客观的。
创业项目消费群体：
蜗居人群
房价问题现在是中国人民最忧心忡忡的问题。越来越高的房价，让很多人在支付了高额的房费后，没有多余的钱来进行装修了。想让自己的装修简单有风格，但是以前的家具太旧，手里又没有多余的钱来买新的成套家具。我们可以用简单又省钱的方法把家居旧物翻新成款式及风格绝对配合新房装修的超值物品。
大学生及年青人
现在的大学生及年青人多数是暂居在某个城市，他们年轻奔放的性格又敢于追求时尚与创意。我们通过低价收购一些家居旧物，对它们进行改造，低廉的收购价格和加工费用，可以使这些家居用品买到很低的价格，但是仍然有令人赏心悦目的外观。
环保人士
4月22日是世界地球日。环保问题是当今世界发展的主题，材料的循环利用等都是国家极力倡导的。环保人士总是将自己生活中的点点滴滴都与环保联系起来了的，对于一件样式有些过时但是材质完全没有问题的旧家具用品，它们更乐于将它们进行DIY，而不是丢弃，这样可以尽量减少碳的排放。
追求时尚的群体
他们永远有新奇的构想，对流行有敏锐的洞察力，因此他们不喜欢他们的生活是一成
不变的。也许是因为在杂志上看到一个新奇的家具用品，也许是因为现在的家居用品不符合当季的流行色彩了，他们会想要进行一些改造，让家居焕然一新。
有特殊人群的家庭
家里有小孩或者老人的家庭，为了让他们行动更加方便和安全，可能会需要将一些尖锐的菱角加一成厚厚的保护层，或者增加防滑措施，或者需要小东西收纳箱一方记性不好找不着东西之类的等，这些都在我们设计的思考范围之类。 我们的潜在客户是很多的，我们的设计与服务理念均是与人们追求高品质的生活联系在一起的，与环保低碳的社会发展方向是一致的，因此我们具有广阔的市场前景。
（此次创业项目的思想来自自己内心对生活的向往，我们需要一个团队，需要一个热爱生活热爱家的创新团队，需要一个不怕吃苦，动手能力很强的实践团队，需要一个热心服务，耐心听取意见的服务宣传团队。为了环保，为了时尚，为了健康??我们一起努力，一起进取，一起快乐地生活)
一、概况
1、申请企业的基本情况*
2、企业负责人、项目合伙人以及项目负责人简况。
3、企业人员及开发能力论述
企业负责人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。 项目主要合伙人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。
企业管理层知识结构；企业人员*均年龄；管理、技术开发、生产、销售人员比例；新产品开**况、技术开发投入额、占企业销售收入比例。
4、简述项目的社会经济意义、目前的进展情况、申请孵化资金的必要性。
二、技术可行性分析
1、项目的技术创新性论述。项目产品的主要技术内容及基础原理。需描述技术路线框图或产品结构图。尽可能说明本项目的技术创新点、创新程度、创新难度，以及需进一步解决的问题，并附上权威机构出示的查新报告和其它相关证明材料，已有产品或样品须附照片或样本。产品的主要技术性能水*与国内外先进水*的比较。
2．本产品知识产权情况介绍。合作开发项目，须说明技术依托单位或合作单位的基本情况，并附上相关的合作开发协议书。
3．技术成熟性和项目产品可靠性论述 技术成熟阶段的论述、有关部门对项目技术成果的技术鉴定情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；本项目产品在实际使用条件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。
三、 产品市场调查和需求预测
1、国内外市场调查和预测
本产品的主要用途，目前主要使用行业的需求量，未来市场预测；产品经济寿命期，目前处于寿命期的阶段，开发新用途的可能性。
本产品国内及本地区的主要生产厂家、生产能力、开工率；在建项目和拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。
从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，预测产品替代进口量或出口量的可能性，分析本产品的国内外市场竞争能力；国家对本产品出口及进口国对进口的政策、规定（限制或鼓励）。
分析本产品市场风险的主要因素及防范的主要措施。
3、产品方案、建设规模
产品选择规格、标准及其选择依据。
生产产品的主要设备装置，设备来源，年生产能力等。
四、项目实施方案
1、项目准备
已具备的条件，需要增加的试制生产条件。目前已进行的技术、生产准备情况。
特殊行业许可证报批情况，如国家专卖、专控产品、通讯网络产品、医药产品等许可证报批情况说明。
2、项目总体发展论述
包括项目达到规模生产时所需的时间、投资总额、实现的'生产能力、市场占有份额、产品生产成本和总成本估算、预计产品年销售收入、年净利润额、年交税总额、年创汇或替代进口等情况。
五、新增投资估算、资金筹措
1、项目新增固定资产投资估算
应逐项计算，包括新增设备、引进设备等。根据计算结果，编制固定资产投资估算表。
2、资金筹措
按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、使用条件。对孵化风险资金部分，需详细说明其用途和数量。利用银行贷款的，要说明贷款落实情况。单位自有资金部分应说明筹集计划和可能。
3、投资使用计划
根据项目实施进度和筹资方式，编制投资使用计划。对孵化风险资金部分，需单独开列明细表说明。
六、经济、社会效益分析
1、项目的风险性及不确定性分析
对项目的风险性及不确定因素进行识别，包括技术风险、人员风险、市场风险、政策风险等。
2、社会效益分析
对提高地区经济发展水*的影响，对合理利用自然资源的影响，对保护环境和生态*衡以及对节能的影响等。
七、项目可行性研究报告编制说明
可行性研究报告编制单位名称、基本情况、负责人、联系电话。
可行性研究报告编制者姓名、年龄、学历、所学专业、职称、工作单位、职务。
打*号的项，未注册企业的自然人可以不填。
附件内容：具体请参照《孵化项目可行性报告附件清单》。
孵化项目可行性报告附件清单
1．企业法人代表身份证（复印件）*
2．企业营业执照（复印件）*
3．上月末财务损益表和资产负债表（复印件）*
4．大专以上人员学历证书（复印件）
5．项目负责人身份证复印件，原工作单位或居住地提供的身份证明。主要科技人员业绩简介。
6．能说明项目知识产权归属及授权使用的证明文件(复印件)。
7．有关权威机构出具的“项目查新报告”和科技成果证明（复印件）。
8.主要产品(或服务)的优势和市场需求状况。
9.与项目和企业有关的其它证明材料（复印件）。
第一章项目背景
一、项目单位基本情况
北京探路者户外用品股份有限公司(300005，深圳)创立于1999年，是首批在创业板上市的28家企业之一。公司通过品牌塑造与推广、产品自主设计与开发、营销网络建设与优化、供应链整合与管理，在全国建立连锁零售网络，向广大消费者提供性能可靠、外观时尚的户外用品。
公司持续提升质量、创新、服务三方面的核心竞争力，坚持自主品牌的发展道路，以“锻造卓越品牌，分享户外阳光生活”为使命，以“提供周全的户外保护”为品牌基础，产品广泛采用新材料、新技术、新工艺，覆盖户外生活各个领域，既能满足极限爱好者高山探险的需求，更面向大众倡导积极健康的户外休闲生活方式。
“探路者”品牌是公司最核心、最具价值的资产。20xx年，探路者品牌被认定为“中国驰名商标”，并成为“2008年北京奥运会特许生产商”，创造了中国户外用品行业的两项唯一。20xx年，著名企业家、登山家王石先生担纲“探路者”品牌形象代言人;公司也成为中国南北极考察队独家专用产品提供商，标志着产品品质和综合实力被高度认同。
技术研发与产品设计是“探路者”产品生命力的源泉。引领时尚、诠释品味、创造经典是公司技术研发与产品设计的使命。公司拥有十项专利，设计的七项产品荣获国内设计界最具权威性的“红星奖”。20xx年，公司建成了中国户外用品业规模最大、创新能力最强的研发设计中心。
公司拥有中国户外行业规模最大的营销网络，覆盖全国30个省(市、区) 133个大中城市，标准化店面*500家。公司的集团客户业务专为大型企事业单位提供快捷便利的订单支持和服务，产品还远销至国外。20xx年，国家统计局行业企业信息发布中心调查统计显示：“探路者”品牌户外用品荣列中国市场同类产品销量第一。
首批成功登陆创业板，为探路者的发展注入了新的活力。公司将做好创业板的排头兵，致力于发展成为国际一流的户外品牌运营企业，成为中国最受社会尊重、最受员工欢迎的企业之一。
二、项目背景情况
随着中国居民环保和健康意识的日益增强，人们在工作之余，更加注重健康的休闲生活方式，户外活动和旅游为更多的人接受及参加，这带动了户外用品市场的繁荣。国内户外行业的历史虽然仅10余年，但是发展速度十分惊人。户外用品专卖店和百货商场店等销售形式已经在我国的大、中城市普遍发展，国外一些户外用品品牌也千方百计地进入我国市场。根据中纺协户外用品分会的《中国户外用品20xx年度调查报告》，20xx年活跃在中国市场的户外品牌总数为270个，比20xx年增长17.39%。20xx年至20xx年户外用品零售销售总额年均增长率达到48.9 %，出货总额年均增长率达到49.3 %，中国户外用品行业正在成为中国发展最迅速的行业之一。
同时由于户外用品属于运动类消费品中的较高端用品，其技术含量及材料成本高，客户更倾向于选择有知名度，能够给予品质信赖感的品牌商品，更乐意选购认同其品牌价值观的产品。只有品牌的价值观为消费者所认同，人们才会乐意去选购。所以，户外用品的竞争主要是品牌的竞争，从培育消费者品牌的认知度和忠诚度出发，用品牌来抢占市场份额。探路者品牌已成为公司的一项重要无形资产和核心竞争力，随着公司经营规模的扩大和营销网络的迅速扩张，公司每年投入品牌与市场推广方面的资金也逐年增加，*年来在此方面的投入均超过人民币1000万元。公司在创业板上市后，为进一步扩大“探路者”品牌的知名度、美誉度和影响力，巩固探路者作为中国户外用品行业第一品牌的地位，创造更多的经济价值及社会价值，公司拟定了20xx年度“探路者”品牌与市场推广计划。
第二章项目市场环境分析
一、国际户外用品行业发展态势良好
户外运动产业在西方发达国家已经有上百年历史，目前已经形成一个非常成熟的产业。根据美国户外产业协会20xx年的一项最新调查表明：尽管经济处于艰难阶段，但是户外用品的销售额却保持稳定增长。以20xx年7月为例，美国户外专卖店的销售额为1.4亿美元，同期相比增长了2%;连锁店的销售额为1.7亿美元，同期相比上涨了11%;网络销售为6200万美元，同期相比增长了30%。
欧洲户外产业联盟*日也对欧洲户外市场进行了一项调查，调查结果显示85%的成员对户外市场持有信心。75%的成员表示20xx年的国内销售额比20xx年有所增长，96%的成员表示国际销售额有所增长，2/3的成员表示国内销售额同期相比增长了4%左右。英国户外产业协会**Frank Bennett表示，“以后的十年，户外运动会保持较好的发展，但是我们要采取相应的措施来应对目前的金融危机。越来越多的人走到户外，越来越多的人在同一天或一周做不同的户外运动。户外品牌要满足消费者的需要来谋求自己的发展。”
二、我国户外用品市场尚处于成长期，发展潜力巨大
我国户外运动从上世纪90年代在北京、上海、昆明等城市开始起步。伴随着户外运动的发展，户外用品产业逐步发展起来。根据中纺协户外用品分会的《中国户外用品20xx年度调查报告》，20xx年，中国户外用品零售总额达到36.5亿元人民币，较20xx年的23.8亿元人民币同期增长53.3%。可见，户外运动用品市场增长非常迅猛。业内人士预测，中国的“大户外”市场将以50%的年增长速度飞速发展，呈直线上升趋势，所蕴藏的市场将会超过100亿元人民币。
中国户外用品市场还具备以下潜在优势：
首先，城市的拥挤与喧嚣、事业的繁忙与压力，人类亲*自然、热爱自由、挑战自我的本性发现，注定了城市人有户外运动的消费需求;生活水准的不断提高，城市人追求舒适与安全性，使得城市人的消费能力日渐提升;汽车行业的不断发展，扩大了城市人的行动半径;国家推行的黄金周及白领阶层的年假制度，为出游提供了时间可能。这些因素构成了户外运动兴起的助推器，进而催生了户外运动用品市场的繁荣。
同时，我国有着丰富的自然旅游资源，从*原到山地，从森林到沙漠，从雪山到湖泊，各式各样的户外运动资源可以利用和开发，这是中国户外运动发展绝佳的先天基础。
其次，我国拥有庞大的消费人群。根据中华人民共和国国家统计局20xx年公布的《20xx年全国1%人口抽样调查主要数据公报》，在全国人口中，居住在城镇的人口为56157万人，其中年龄在15-40岁之间的人群约占人口总数的40%，即22463万。巨大的人口基数预示着庞大的户外运动市场。
三、 “泛户外化”发展趋势更加明显
传统上，户外运动被认为是一种“挑战生命、挑战自然、探索险境”的极限运动，主要局限于专业人士或发烧友。户外用品行业也一直以研发高科技产品，供应专业市场需求为主要目标。随着户外运动的广泛开展，其影响力越来越强，户外运动已经成为一种生活符号，一种时尚的标志，未来的户外运动将是以大众参与为主的一种生活方式。越来越多的人提出了“大户外”、“泛户外”的概念，户外运动的概念也被描绘成“与城市生活相补充的一种生活形态，而不仅仅是一种探险和挑战”，户外运动的目的是放松、归宁，驱散疲劳，释放生活和工作压力。在不同市场策略的分水岭下，户外运动正朝着两个方向发展，一类是继续守住自己的高门槛面向专业群体做“小户外”，另一类企业则走向专业化与时尚化相结合的道路，敞开大门吸引更多的消费者。
因此，我国户外用品的发展，将大众化和专业化相结合，在设计上也将越来越时尚化，“泛户外化”的设计将迎合更多消费者的心理，成为户外用品发展的一种更加强烈的潮流和趋势。在商场里，销售业绩突出的户外品牌几乎全都是时尚感更强烈的产品，购买这些产品的消费者并不全都喜好户外运动，而是看重了户外品牌时尚感与功能性相结合的优点。 “探路者”品牌定位于户外与旅游之间，研发功能定位于引领时尚、创造经典、诠释品味，品牌风格是户外功能与时尚品味的结合，产品既能满足高山探险的极限要求，更面向大众倡导积极健康的户外休闲生活方式，使顾客获得安全舒适的保障，在户外体验自由翱翔的快乐。正是这样的品牌定位使探路者的产品能够兼具休闲运动、旅游及专业户外运动的交叉市场，从而提升了整体的竞争力，跻身户外用品销售的前列。
四、中国户外用品市场特点
首先，国内本土品牌增长迅速，并不断丰富自己的产品线。根据中纺协户外用品分会的《中国户外用品20xx年度调查报告》，20xx年度在中国市场的本土户外品牌总数为151个，相对于20xx年度的138个，年度可比增长率为9.42%。
其次，境外品牌也持续看好中国市场，普遍加大了投入力度。20xx年度活跃在中国市场的境外户外品牌总数为175个，相对于20xx年度的135个，年度可比增长率为29.63 %。其中全线品牌数量增长3.33%、复线品牌数量增长5.13%以及单线品牌数量增长12.9%。包括世界三大品牌Columbia、The North Face和Mountain Hardwear在内的国际知名品牌都已进入中国。
第三章项目建设的必要性
一、项目建设有助于巩固探路者民族品牌的领先地位
户外运动产业在西方发达国家已经有上百年历史，国际户外用品市场已经发展成熟。随着我国户外用品市场的不断成长和成熟，各个国际户外用品品牌都希望能在中国市场立足，并获得稳定的市场份额。而中国本地的户外用品产业则是从上个世纪90年代才开始起步，中国的户外用品市场也刚刚转入成长期，国内户外用品品牌不管是市场份额，还是经营模式都还处于起步阶段。根据中纺协户外用品分会的《中国户外用品20xx年度调查报告》，20xx年在国内市场上活跃的户外用品品牌270个，其中国际品牌数量为175个，占65%，在市场明显处于主导地位，而国内本土品牌仅有95个。
中国国内市场上活跃的户外用品品牌对比
20xx年20xx年年度活跃品牌数量230 270其中：国内品牌数量95 95占比41% 35%国际品牌数量135 175占比59% 65%中国户外用品企业要想与国际品牌抗衡，就必须加强品牌形象塑造、设计研发、营销渠道，不断提高市场占有率，并有效运用资本市场，全面提升企业的经营管理能力，打造具备核心竞争力的本土户外用品品牌。作为知名的国内户外品牌，探路者积极活跃在各项重要事件中，20xx年探路者成为“北京2008年奥运会特许生产商”，并赞助“好运北京”，20xx年探路者支持央视户外记者见证“神七”上天的伟大时刻。20xx年10月30日，探路者(证券代码：300005，证券简称：探路者)作为中国创业板第一批企业成功在深交所创业板挂牌上市，再次谱写了中国户外用品企业的传奇篇章。
探路者能够参与这一系列让民族自豪的事件，不仅体现出优质的产品品质，而且体现出民族品牌的骄傲。通过本项目的建设，进一步扩大“探路者”品牌的知名度、美誉度和影响力，巩固探路者作为中国户外用品行业第一品牌的地位，创造更多的经济价值及社会价值，提高与国际品牌的竞争能力。
二、项目建设有助于提升探路者的品牌形象
作为一个品牌运营公司，探路者的品牌形象是公司最核心的无形资产。探路者品牌在经历了早期的创立开拓阶段后，正步入快速成长期，成为中国户外行业的领军品牌。20xx年，探路者公司成为“北京2008年奥运会特许生产商”。20xx年10月，探路者商标荣获了“驰名商标”认定。20xx年10月30日，探路者(证券代码：300005，证券简称：探路者)作为中国创业板第一批企业成功在深交所创业板挂牌上市。本项目的建设将进一步提升探路者的品牌形象。
三、项目建设有助于探路者提高市场占有率，强化竞争实力
品牌建设与市场推广是户外品牌扩大市场份额和提高品牌影响力的重要手段，本项目以活动、媒体、事件营销、赛事四个部分为主体，并以“我们都是探路者”为核心主题贯穿始终，项目实施后，扩大“探路者”品牌的知名度、美誉度和影响力，提升品牌的整体价值和附加值，让更多潜在消费者了解探路者，以更好地扩大市场份额，提高市场占有率，增强探路者的竞争实力。
第四章项目实施的可行性
一、组织结构和人才保障
公司拥有一支品牌与市场推广经验丰富的团队，由企划中心主要负责本项目的实施。在对公司历年品牌建设和市场推广中出现的问题和经验进行深入总结的基础上，公司经过详细研究，制定了20xx年度“探路者”品牌与市场推广发展规划，并从人、物、财等各方面保障项目的可靠运作。
二、外部合作渠道保障
探路者公司自创立之初就十分关注品牌的建设，经过了*10年的发展，公司积累了较为丰富的品牌规划、市场推广经验，并与外部户外活动赛事组织单位、宣传媒体等方面建立了长期的合作关系，拥有良好的品牌与市场推广的渠道。探路者已成为国内户外用品市场第一品牌，在国内具有较高的认知度和美誉度，在消费者心目中建立了优良的品牌基础。
三、项目预算合理可靠
本项目的实施将进一步提升公司的品牌形象，提高公司的销售业绩。公司预计在本项目中投入1786.7万元，全部拟用超募资金进行投入，不会给公司的现金流造成太大影响。本项目涉及的活动、媒体、事件营销、赛事四个部分所有的投资预算均是在往年市场投入经验的基础上经过合理估算后得出的，并且经过了公司多方面的论证。综合以上各方面因素，该项目的预算是合理可靠的。
第五章项目建设方案
本项目主要包括活动、媒体、事件营销、赛事四个部分，并以“我们都是探路者”为核心主题贯穿始终。参考公司往年在品牌与市场推广方面的资金投入情况，根据20xx年度“探路者”品牌与市场推广发展规划，公司20xx年预计需在本项目中投入1786.7万元，全部拟用超募资金进行投入。本项目不涉及关联交易，20xx年度品牌与市场推广项目总体预算如下：
20xx年度品牌与市场推广项目总预算表(单位：万元)
名称预算
活动项目406
媒体项目1147.2
事件营销项目160
赛事项目73.5
总计：1786.7
对活动、媒体、事件营销、赛事四个子项目的主要内容简介如下：
——可行性分析报告格式 (菁华3篇)
一、概述
省绿色食品办公室与区人民*农业产业化办公室就合作组建浙江绿色食品发展有限公司、发展绿色食品事业进行了讨论。
双方认为：
1、建设省绿色食品展示展销中心(省绿色食品生产力促进中心)，是构建绿色食品展示展销体系的当务之急。
绿色消费是世界性的潮流。
我国绿色食品产业发展形势良好。
浙江是全国的资源小省，经济大省。
浙江农业必须走绿色食品产业的道路，浙江完全有能力、有条件成为全国发展绿色食品的先进省份。
目前，浙江绿色食品产业发展尚处于相对滞后水*，迅速构建浙江省绿色食品展示展销体系，尽快形成绿色食品消费交易中心，是浙江发展绿色食品产业、迅速达到全国领先水*的关键。
这一体系应该由绿色食品展示展销中心、绿色食品生产力促进中心、绿色食品市场、绿色食品开发(或发展)有限公司四部分组成。
其中，全省大部分农产品市场都以发展绿色市场为已任，开业在即的丽水市浙西南农贸城更是高举绿色市场大旗。
全省开发绿色食品的企业也不断涌现，唯绿色食品展示展销中心与绿色食品生产力促进中心尚未问世。
从全国而言，目前只有青岛等城市已建成绿色食品展示展销中心。
加快建设浙江省绿色食品展示展销中心(与绿色食品生产力促进中心两块牌子一个实体)，将绿色食品的展示展销与绿色食品的发展培育有机结合，
可迅速促进绿色食品市场的发展壮大，从而带动绿色食品生产基地的形成。
可以认为，加快建设浙江省绿色食品展示展销中心(绿色食品生产力促进中心)，仍是构建浙江省绿色食品展示展销体系的当务之急。
2、建设浙江省绿色食品展示展销中心(浙江省绿色食品生产力促进中心)，丽水具有得天独厚的条件。
从自然条件分析，丽水是国家级生态示范区，是华东乃至全国少有的“生物基因库&rdquo是浙闽六大水系之源(瓯江、钱塘江、闽江、飞云江、灵江、交溪)，是东南沿海发达地区的生态屏障。
绿色生态是丽水的后发优势。
从产业基础分析，丽水是沿海发达省份中的欠发达地区，是沿海发达地区与wto对接过程中产业梯级转移的ⅰ级接受地带。
在这一生态环境中生产的农产品，从广义而言，均为绿色食品。
以此这基础，通过若干年的努力，丽水完全可以建设成为可持续发展的，以市场为导向、现代科技为支撑，充分发挥生态优势，具有区域特色，
现代化特征明显的“绿色产业集聚谷地&rdquo各种生产要素将向绿色产业集聚，产业结构朝着绿色经济的方向调整，经济战略重点向绿色经济倾斜。
在培育绿色食品产业的过程中，势必会带动绿色市场的形成，促进生态旅游业等相关的绿色产业的形成与发展。
二、浙江省绿色食品发展有限公司框架
1、公司体制：双方决定共同发起并吸收志同道合者参加，组建一家股份制的“浙江省绿色食品发展有限责任公司&rdquo承担建设浙江省绿色食品展示展销中心(浙江省绿色食品生产力促进中心)的重任，推动绿色食品事业的发展。
2、注册资本：本公司注册资本300万元人民币，林方筹措200万元，陈方筹措100万元人民币。
3、驻地管理：本公司驻地：浙江省丽水市。
归口莲都区管理。
4、决策经营：本公司按《公司法》实行规范管理，决策与经营分离。
由投资各方选举的董事组成董事会，组成决策层。
由经营者组成经理层。
林方出任董事长，陈方出任总经理
三、主要业务
1、主要业务。
本公司以农业产业化经营的思路，依托绿色食品市场，集绿色食品生产、加工、销售为一体、集绿色食品科研、试验、推广为一体。
主营业务：绿色食品基地开发、绿色食品配送、绿色食品展示展销、绿色食品网站建设。
兼营业务：绿色农业观光旅游。
2、经营目标。
立足丽水，开拓沪杭。
以丽水市莲都区为中心，建立浙江省绿色食品生产销售中心、绿色食品生产力发展中心和山水旅游基地；以上海杭州为中心，建立丽水方稳定的绿色农产品销售市场和稳定的观光农业旅游客源网络。
对促进丽水市莲都区农业经济的发展，提高丽水市莲都区农业产业化经营水*，增加丽水市莲都区农民收入，扩大丽水市莲都区在上海的知名度和市场占有率，促进上海、丽水两地餐饮业、旅游业的发展，都将会发生重要作用。
实现这一经营目标，本公司也可获得应有的利润，成为莲都区仍丽水市最大的农业龙头企业，并争取成为浙江省农业产业化“重点农业龙头企业”之一。
四、实施步骤：
第一步：xx年组建公司及所属机构，开展基地开发业务、展示展销业务、网站经营业务。
第二步：xx年，实施“一重二侧”战术。
一重点：按陈方与上海方有关合作意向者经营的餐饮业的经营额1.5亿元的30%为基础，并努力开拓上海的其它“餐桌市场&rdquo提出所需绿色农产品的订单，在丽水市莲都区为主组织生产配送。
第一年销售额确保xx万元，争取3000万以上。
二侧：一是积极开拓上海-丽水的旅游观光农业业务，争取实现零的突破；二是积极开拓杭温丽“餐桌市场&rdquo争取实现零的突破。
第三步：在第二步运转成功的基础上，重点扩大杭州市场，精心策划，逐步扩大市场占有率；三年之内销售额达到1亿元。
第四步：努力开拓市场，争取在三至五年内实现销售额达到2亿元以上。
第五步：在沪杭甬温锡等大城市建立分公司，实现销售额达到3-5亿元。
五、财务预算
(略)
六、可行性分析
可行性分析之一：充分利用产销差价。
通过观察分析，我们认识到，农产品产地收购价与销区市场批发价之间，普遍存在1：1：5到1：2的价格差。
也就是说，从产地收购到市场批发，一般农产品价格增长50%-100%，这就是中间环节虽然有5-6道但仍可获取高额流通利润的原因(其中包含部分不合理因素造成的高额利润)。
本公司就是要将中间环节减少到最简，获取中间合理的高额流通利润。
这是我们将配送确定为本公司主要业务的根据。
为了保证实现毛利润40%，本公司产品的定价必须以上海市场批发价为基础。
可行性分析之二：绿色品牌。
产销地之间的价格差，许多有识之士早已认识并有行动，如建立基地，建立配送中心等。
但真正成功者并不太多。
重要原因之一就是操作者往往急功*利，用最低廉的价格将产区最低劣的产品推销给消费者。
本公司就是要打响绿色品牌，用绿色农产品来开拓上海的“绿色餐桌市场&rdquo从而进入“绿色良性循环”系统。
因此，组建浙江省绿色食品展示展销中心、生产力促进中心、主办浙江省绿色食品网站都是极好的商机。
可行性分析之三：订单农业。
运用产销差价规律，打好绿色品牌，还要加上订单农业，三者结合才能成功。
订单农业是本公司的精华之作，也是运用产销差价规律，打好绿色品牌能否成功的关键环节。
通过对场地现状分析，以营造乡野气息浓郁的田园风光为规划目标，将场地划分为科技示范园区、农事体验园，花艺游赏园区三个园区。结合每个区的主题，在区内布臵安排景点，建设休闲娱乐、风景游览、观光采摘、会议度假、品种展示、农业生产、科普教育等多功能于一体的现代农业高新技术和生态观光庄园。
一、项目背景
该项目是以依托万亩果园农业观光基地并充分利用身处龙泉山脉得天独厚的自然生态环境，采用现代化的农业生产运作模式进行经营管理，辅以旅游设施和服务，经过精心规划设计和施工，将农业的生产、生态与生活三者结合，形成一片富有田园情趣和地方特色的现代化农业科技生态观光园。
二、规划范围
本农庄位于××镇，规划占地面积约1000亩。基地三面环山，形成天然屏障，植被丰富，小气候环境条件优越；一面靠*主路，交通便捷，主路另一侧为村庄，从丘陵到田地，再到村庄，呈现三级梯度式变化。基地被连绵的山丘自然划分为几个条状地块。
三、规划原则
3.1生态性原则
生态性是创造园区安静、适宜、自然的生产生活环境的基本原则，是提高园区景观环境质量的基本依据。在保护利用的基础上，结合地方风格，正确开发现有资源，充分发挥生态作用，创造良好的生态环境。
3.2参与性原则
应因地制宜营造良好的生境，开展一系列的可参与性的游赏活动，吸引游客广泛参与到园区生产、生活的方方面面，让游客更多层面地体验农村生活，欣赏农业景观，使游客陶醉于原汁原味的乡村文化氛围。
3.3文化性原则
深入挖掘本地地方文化塑造农业观光园独特的文化内涵，并阐释原始农业文明、传统农业文明和现代农业文明的不同内涵，在旅游规划中发掘和培育农业观园的文化意义，提升其文化价值。
四、战略定位
本园区以现代农业为依托，以“生态农业、健康绿色”为经营特点，以现代科技、农业观光为特色，突出展示现代农业设施、新品种、新技术、经济果林、风景林、生态休闲等特色，建设休闲娱乐、风景游览、观光采摘、会议度假、品种展示、农业生产、科技研发、科普教育等多功能于一体的现代农业高新技术．和生态观光庄园。
五、规划理念
根据现状，规划理念是回归自然，即游人的心理历程：融入自然——品味自然—一回归自然。
利用植物、动物造景，生产为辅，充分体现农业之本源。旨在营造这样的氛围：即游人穿行于各种农业元素之间，体验农耕生活、了解农业文化、感受农业文明，在此过程中返璞归真，获得游览乐趣。
可以说，我们在做这样一种尝试，即以园中的植物、动物为本，因地制宜，同时营造各种景观使游人融人其中，与自然和谐共生。游人在园中是游客，更是自然中的一员，既是参与体验者，又是主导这一切的“主人”。我们希望提供休闲度假服务的同时，也能成为游人心灵的家园，回归人性的淳朴自然的场所。
六、总体布局
农业的发展经历了传统农业到现代农业的发展演变，经历了从刀耕火种到机械生产再到科技经营的漫长过程，规划方案的总体格局以农业发展为时间轴，将基地分为：科技示范园区、农事体验园区、花艺游赏园区三个园区。
A科技示范园区：产业开发、科技研究、科普教育。
B农事体验园区：餐饮度假、农事体验、采摘垂钓、休闲观既光、陶艺参与。
C花艺游赏园区：林木观赏、花卉欣赏、花艺游乐。
七、规划构想
7.1科技示范园区
(1)引种驯化：以良种驯化为主要功能。植物的引种是指植物被移到自然分布或当前的栽培分布范围以外的地方进行栽培。植物的驯化是指在引种过程中，人们利用植物的变异性和适应性，通过选择使之适应新的环境条件和改变对生存条件的．要求。进行引种驯化是为了引入一些国内外的优良蔬菜、花卉、果木品种，丰富本地栽培植物的种类以及发掘那些尚未利用的植物资源。
(2)特色蔬菜瓜果：特色蔬菜区是集观赏、采摘、科普、教育一体的蔬菜展示区，又分为温室特菜区和露地蔬菜区。特色瓜果区主要在日光温室内进行生产和栽培，温室内设臵廊架，架下栽植攀援瓜果类，如小西瓜(CitndlusVuHgarisSchrad)、佛手瓜(SecluumeduleSwartz)、节瓜(Benincoshispidavar.clueh-qua)、苦瓜(Momordicacharantia)、丝瓜(LuffacylindricalRoemer)、水果黄瓜(Cucumissativus)、南瓜（巨人南瓜、彩条南瓜、微型观赏南瓜、泉水叮咚瓜）（Cucurbitamoschata)等，廊架旁分片种植哈密瓜(Cucumismelo)等；温室内设臵休息亭、坐凳。园内四季皆有景可赏、有果可摘，待果实缀满枝头，游人漫步其间，感受无穷的乐趣。
(3)组织培养区：组培育苗具有很多优点，繁殖速度快、繁殖系数大；繁殖后代整齐一致，能保持原有品种的优良性状；可获得无毒苗；生产可按一定的程序严格执行，生产过程可以微型化、精密化，能最大限度发挥人力、物力和财力，取得很高的生产效率。
(4)种苗生产区：在科技示范园建立种苗生产区，利用种子、种球、扦插等进行繁殖，在人工控制的条件下进行集约化生产，而且不受自然环境中季节和恶劣天气的影响。
(5)科技中心：提供农业高科技研发的场所，多项农业科技合作的基地。中心附有一个会议中心，为科技会议和产业洽谈提供会务场所，作为园区科技项目招商引资的窗口。会议中心设立专门的招商引资宣传栏，主要介绍园区的概况、招商项目、合作事宜等。
(6)科普中心：科技示范是农业观光的重要内容之一，引进新品种、新设施、新技术并运用到生产上展现传统农业随技的发展而变革的辉煌历程，提高观光园的科技内涵，增强园区的新颖性，让更多农民和城市居民了解农业的发展和新的.科技成果。
7.2农事体验区
(1)农韵悠歌：从风景林中辟出狭长区域，设臵步道，引导次人口人流视线至湖心亭，同时以炎帝神农氏农耕文明为主线进行组景，以地雕和景柱展现农业文明由古至今发展的历程。中部加宽作为集散广场，并与办公楼、专用停产场相连，到达便捷。
1、引言
1.1编写目的
经过对银行储蓄系统项目进行详细调查研究，初步拟定系统实现报告，明确开发风险及其所带来的经济效益，对软件开发中将要面临的问题及其解决方案进行可行性分析。本报告经审核后，交由软件项目经理审查。
1.2项目背景
1.2.1项目名称：银行储蓄系统
1.2.2用户：银行
1.2.3说明：现在的银行储蓄系统工作效率低，越来越不能满足广大储户的需要。银行与客户都迫切希望能更方便更省时就可以办理储蓄业务。现代计算机网络的高速发展使越来越多的人更喜欢网上购物、不出门即可交纳各种费用。在这样的背景下，很明显现行的银行储蓄系统已经不能满足人们越益增长的需求，急切需要建立一个新的、高效的、方便的、互联的银行储蓄系统。
1.3参考资料
《软件工程--原理，方法与应用》吴钦藩编著人民交通出版社出版
《软件工程导论（第四版）》张海藩编著清华大学出版社出版
《软件工程》任胜兵、邢琳编著北京邮电大学出版社
2、可行性研究的前提
2.1要求
2.1.1功能要求
此系统所要完成的主要功能模块有两部分：取款系统与存款系统。
存款时，储户填写存款单，然后交给银行业务人员键入系统，同时系统还要记录存款人姓名、住址（或电话号码）、身份证号码、存款类型、存款日期、利率等信息，完成后由系统打印存款凭单给储户。
而取款时，储户填写取款单交给业务人员，业务人员把取款金额输入系统并要求储户输入密码以确认身份，核对密码正确无误后系统计算利息并印出利息清单给储户。
2.1.2性能要求
为了满足储户的要求，系统必须要有高的运作速度，储户填写的表单输入到系统，系统必须能快速及时作出响应，迅速处理各项数据、信息，显示出所有必需信息并打印出各项清单，所以要求很高的信息量速度和大的主存容量；由于要存贮大量的数据和信息，也还要有足够大的磁盘容量；安全性也是系统最重要的性能需求之一，银行计算机储蓄系统必须有可靠的安全措施，以保证储户的存储安全。
2.1.3接口要求
业务员键入储户的资料要全部一直显示在屏幕；储户从按键口键入密码到系统以核对；计算机与打印机有高速传输的连接接口，最后以纸张的形式打印出清单给储户。
2.1.4输入要求
业务员从存取款表单输入数据，要迅速精确，适当调整输入时间，不能让客户等太久，但也不能让业务员太过忙碌以免影响正确率。
2.1.5输出要求
要求能快速准确打印出清单给客户。
2.1.6基本的数据流程和处理流程
2.1.7安全与保密要求
为了确保储户的利益，储户的各种信息应保密，特别是对储户账户密码等信息的保密安全。由于查询人员的身份和目的不同，本系统还提供不同的查询权限，如行长与普通的业务人员之间的权限不同。
2.1.8完成期限
初步确定开发期为6个月，试运行期为3个月，系统计划于2012年春节正式投入运行。
2.2目标
银行是以盈利为主的服务性机构。为了在竞争中取得优势，必须提供优质的管理服务使其能够顺利发展。目标具体表现为在银行内部建立储蓄系统，初步实现系统计算机化，并保证该银行能够按期望顺利完成工作，提高工作人员的工作效率；与其他多间银行联网，促进银行间的互联合作，提高银行储蓄系统的整体水*，从而实现银行储蓄系统的高效性、方便性、实用性、互联性，提高银行的信用度、银行的经济效益和社会效益。
2.3条件、假定和限制
假设开发的软件运行的最短寿命为五年；开发时间与试运行时间预定为八个月；经费的投资限制在30万元以内；系统运行环境如下：系统*台：MicrosoftXP/编程软件：J2SEv1.4.2_01SDK/MicrosoftVisualC++6.0/创建数据库：MicrosoftOfficeAccess2003；
2.4可行性研究方法
采用调查方法：通过对银行业务员和客户的调查以获得第一手资料，确定客户和实际应用中的需求；然后经过座谈或开会的形式和专家和银行经理交谈，落实最后的问题定义。
2.5决定可行性的主要因素
本次可行性分析是按照软件工程的规范步骤进行的，即按复查项目目标和规模，研究目前正使用的系统，导出新系统的高层逻辑模型，重新定义问题这一循环反复的过程进行。然后提出系统的实现方案，推荐最佳方案，对所推荐的方案进行经济、技术、用户操作和法律的可行性分析，最后给出系统是否值得开发的结论。
3、对现有系统的分析
当前大多数银行所使用的银行储蓄系统办理业各时手续繁多，人工业务操作过多，严重影响了工作效率，以至客户等待办理手续过长感到不耐烦，且出错率高。
3.1处理流程和数据流程
以用银行卡取款为例，储户用卡取款时不能直接取款，要先填取款表，交给业务员输入资料，再由储户输入密码以确认身份，还要在取款表单上签名以再次确认，最后才业务员才把现金交给储户：
3.2工作负荷
由于办理手续的繁多和不合理，工作效率非常低，需要大量业务员，通常有储户等待排成长龙的现象，这给工作人员增加了非常大的负担和额外的工作负荷；同时也给银行公司的发展带来了严重的制约和压力。
3.3费用支出
办理手续的繁琐不仅使业务人员工作量很大，而且使客户对于业务办理流程不能明确而是咨询的业务量加大。各种凭单与证件的复印打印不仅使设备、材料开支增加，而且工作效益低。
3.4人员
需要大量业务员和额外的工作人员处理各项事务。
4、所建议技术可行性分析
4.1对系统的简要描述
根据系统目标以及现行系统存在的问题，建议新系统分两步实现：
第一阶段建立一个内部的网络，以实现银行储蓄系统的计算机办公化。能够处理以下工作：本行内的银行卡在各分行可提款；及时办理业务；提高工作效率。
第二阶段是在全国多家银行间建立一个互联的网络系统，实现银行储蓄管理系统的信息集成，完成后的系统可以实现在各行间互存取款，且操作方便简单迅速。
4.2处理流程和数据流程
4.2.1存款流程图
4.2.2取款流程图
4.3与现有系统比较的优越性
用银行卡可以直接在柜台或提款机取款；在柜台取款时第一次输入密码核对正确后即可办理取款；免去了再次签名确认身份的手续；如果增加自动存款机后，储户可直接在存款机存款，免去填表手续，提高了工作效率。
减少了储户办理业务的等待时间；用户可以随时随地可以随心所欲存取款，并且操作简单易懂；用户还可以选择在柜*理业务或自己在自动提款机和自动取款机办理业务。
可以大大减少工作人员，节约人力资源的开销；另一方面由于手续程序减少也可以减轻业务员的工作负担，有效地提高了整体的工作效率和精确度。
数据防护措施严密：为确保系统数据万无一失，在系统结构设计上严格遵循金融系统安全规范，采用射频卡、终端机、计算机“三位一体”的数据保护技术，从三个层面采取了六种数据保护措施对系统重要数据严密防护，先进的“黑匣子”数据重复收集功能，确保了系统数据的安全性和准确性。
系统可扩充性强：该系统软件升级和硬件扩展相当方便，可以根据银行的实际情况来灵活配置，可根据不同需求增加新功能模块和子系统以满足用户的个性化需求，可确保用户投资的长期效益，避免资源重复浪费。
兼容性强：系统可提供数据接口和应用接口，可与原有系统兼容匹配，便于系统集成和二次开发，确保有效利用现有资源。
4.4采用建议系统可能带来的影响
4.4.1对设备的影响
系统对于设备要求更高的稳定性与安全性来保证其正常运行。并且对于打印、复印设备需要要求与计算机进行互联。
4.4.2对用户的影响
由于采用建议系统提高了工作效率，可使客户办理业务更加快捷、方便。采用的“三位一体”的数据保护技术既方便了管理，又能保证个人的隐私权不被侵犯。
4.4.3对系统运行的影响
系统设计的主要目的是提高效益。所以在系统设计和建设初期应着手参考各方面的标准与规范，并且应遵从该规范各项技术规定，并做好系统的标准化设计与管理工作。系统考虑今后发展的需要，因而必须为在系统产品系列、容量与处理能力等方面的扩充与换代的可能，这种扩充不仅充分保护了原有投资，而且具有较高的综合性能价格比。
4.4.4对运行环境的影响
由于使用者人数众多，水*不一，该系统设计时考虑到使用者在使用时要求操作简单，查询方便，软件设计采用菜单选取方式，使用时用户基本不用输入文字。而且不但提供计算机网络查询，同时提供公众电话网查询和远程登录等其他通信方式。
4.4.5对经费支出的影响
由于需要购买各种软、硬件设备，以及业务人员的系统使用培训等都需要增加经费的支出。
4.5技术可行性评价
开发系统的计算机硬件已经非常普及，所以完全没有问题；现在的计算机各方面的技术都非常成熟，相对来说开发此系统的技术也要求比较简单，因此在技术方面是可行的；同时银行还必须有一定量的系统管理和维护的专业人员，在这方面可以通过培训原来的技术人员成为新的需要的技术人员，也可以雇用所需这方面的专业技术员；若按计划，在规定的期限内，本系统的开发是可以完成的。
5、所建议系统经济可行性分析
5.1系统开发费用
5.1.1人员费用。本系统开发期六个月，试运行期为二个月。开发期需要开发人员5人，试运行期需开发人员2人。开发需八个月，每人/月按3000元计算，人员费用为10.2万元。
5.1.2硬件设备费。本系统所需的硬件设备费为10.46万元，其中：
服务器1台3万元
PC8台4万元
打印机8台1.2万元
条形码扫描仪10台1.8万元
网络设备和布线1万元
不间断电源1台3000元
工作台8台1600元
5.1.3软件费用。系统所需的软件费用为5000元，其中：
正版WindowsXP5000元
MicrosoftOfficeAccess2003/J2SEv1.4.2_01SDK/MicrosoftVisualC++6.0：可免费下载
5.1.4耗材费。所需耗材费用估计为0.8万元
5.1.5咨询和评审费、调研和差旅费：约2.0万元
5.1.6其他不可预见费。按开发总费用的10%计算。
综上，系统开发总费用为26.36万元
5.2系统运行费用
假定本系统运行期为5年，每年的运行费用为：
5.2.1系统维护费。一年需要0.5人/年进行系统维护，维护费为1.8万元。
5.2.2设备维护费。建设设备的运行更新期为5年。假设设备日常故障维护费每年0.6万元，则*均每年设备维护费为10.46/10+0.6=1.646万元
5.2.3消耗材料费。每年耗材费按0.8万元计算。
系统年运行费用为4.25万元，则5年累计系统运行费用为21.25万元。
——项目投资可行性报告范本五份
第一部分 投资项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第二部分 投资项目建设可行性
第三部分 投资项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的`选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第四部分 投资项目产品规划方案
第五部分 投资项目建设地与土建总规
第六部分 投资项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第七部分 投资项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第八部分 投资项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
第九部分 投资项目财务评价分析
第十部分 投资项目财务效益
第十一部分 投资项目风险分析及风险防控
第十二部分 投资项目可行性研究结论与建议
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一. 可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在**的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
二. 可行性研究的作用
(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过**相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一. 可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?
二. (一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
(四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1.项目概况
主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇*衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的.风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有**有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的*面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容:
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、*整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.**一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
第四节 可行性研究报告的编制
一.房地产项目可行性分析常见误区
1.误区一:一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.误区二:先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
b.课题组人员的业务水*不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
国家发展改革委20xx年第21号令《境外投资项目核准暂行办法》规定，“境外投资项目指投资主体通过投入货币、有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产和权益或提供担保，获得境外所有权、经营管理权及其他相关权益的活动”。具体可以从以下五个方面来理解：
（1）投资主体。进行境外投资的投资主体，包括两大类。
一是中国境内的各类法人，包括各类工商企业、国家授权投资的机构和部门、事业单位等，这些机构属于中国境内的法人机构，受中国内地法律的管辖约束。另一类是由国内投资主体控股的境外企业或机构，境内机构通过这些境外企业或机构对境外进行投资。这些境外企业或机构不属于中国内地的法人机构，不受内地相关法律的`制约，但境内机构通过这些境外机构向境外进行投资时，仍然需要按照国内有关企业投资项目核准的政策规定，履行相应的核准手续。与国际惯例相同，在国内具有投资资格的自然人也可在境外投资。
（2）投资地区。适用于境外投资项目核准的投资地区，不仅包括外国，也包括中华人民共和国所属的香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。凡在中国大陆地区之外的任何地区进行的投资，均为境外投资。
（3）出资形式。境外投资所投入资产的形式十分广泛，包括货币资金的投入，股票、债券、信托凭证等金融资产的投入，各类实物资产的投入，知识产权、专有技术等无形资产的投入。由此可见，只要是向境外的资产输出行为，无论是以什么方式出现，都应按照境外投资项目核准的有关规定履行相应行政许可手续。
（4）投资方式。包括各类新建项目及改扩建项目的初始投资、再投资，也包括收购、合并、参股、增资扩股等权益投资活动，同时也包括对境外投资提供担保的行为。
（5）投资目的。境外投资的直接体现，是获得了对境外资产或经营活动的所有权、经营管理权及其他相关权益，如收益分配权、资产支配权、资源勘探或开发权等。境外投资的目的，可以是为了在境外进行生产、销售、经营或研发，也可以是为了在境外进行融资。
（6）投资领域。境外投资的行业领域，可涉及我国国内法律允许投资的国民经济各领域。
一．项目介绍：
随着人口老龄化的严重，越来越多的人感觉到自己的衰老将面临着生活的艰难，生活在城市中的人亦是如此，更何况是生活在偏远山区的人们。四川省甘孜州靠*青海省的阿日札以北约三十至四十公里处，有一座古老的松格玛尼堆。该地区海拔四千二百米以上，土地贫脊、气候环境恶劣，是甘孜州十八个县中最贫穷落后的地方，在这里生活着80多位孤寡老人，这些老人生活的非常艰难，由于当地**资金的短缺，不能彻底改善老人们的生活状况，没有相应的医疗机构，老人们的健康都保证不了。为此，由甘孜州龙称生态文化保护及慈善协会会长其美多加活佛倡议并提出为这些老人建一座养老院，让这些老人们能有个家，能住进明亮的房子里，吃到可口的饭菜，穿上干净温暖的衣服，生病可以得到及时的医治。
养老院拟建20000*方米，其中包括住房，医务室，洗澡间，老年活动中心，厨房，厕所这些配套设施建设，养老院是老人们安享晚年的地方，为了让老人们生活的舒适，选址遵循便捷、安静、安全的原则。
龙称养老院是龙称生态文化保护及慈善协会会长其美多加活佛亲自倡导的，作为噶陀竹扎龙称法王的十二大愿之一，有极其深远的意义，其美多加活佛及全体会员向社会各界人士、基金会、国际友人呼吁，以爱心与行动向这些无依无靠的老人们伸出援助之手。
二．项目背景
1.项目发起人简介：
龙称法王（又名其美多加活佛），龙称生态文化保护及慈善协会会长——其美多加仁波切（龙称活佛）。一位具备慈悲与智慧的成就者，常年累月为受苦的.众生操劳的先驱者。他是四川省石渠县常委，白玛才旺法王的侄子，阿日札五明佛学院院长，阿日札闭关院住持，更是密严绿度母净土寺和宁玛巴最古老的寺院之一——噶陀寺及札朗寺的主持。
2.项目建立原因：
龙称法王亲入藏地，目睹无数孤苦无依的老人，他们衣衫褴褛，佝偻蹒跚，没有孩子，没有亲人。甚至一辈子没有吃过一顿好饭，也没有住过像样的房子。为此，法王发愿建立阿日扎养老院，在他们晚年和生命临终前，能够有一个温暖安乐的住所，能够在往生之前闻听佛法的祥和之地。正因得到十方信众不断的推崇及社会各界强烈的关注，被称做法王的第十一大愿望的龙称养老院项目才得以构建完善，准备实施。
3.项目地理环境简介：
中国四川省甘孜地区的噶陀寺为藏传佛教宁玛巴噶陀派的中心，地处青藏高原的东部，雅砻江流经地，天籁之地，人间天堂。这里拥有全世界仅有三座金刚座中的第二座（另为世尊释迦牟尼成佛处之印度金刚座、文殊菩萨道场之五台山金刚座）。第二佛陀—莲花生大士曾专门加持此地13次，并做了殊胜授记。为此，噶陀派第85代教主、康藏地区三大佛学院之一的阿日札五明佛学院院长----龙称法王将在此地建设“香巴拉世界和*舍利塔”，发愿把此地建成殊胜庄严的香巴拉天堂。
在佛教香巴拉净土道场中有雕刻珍贵经文的巨大的玛尼石堆和雕刻阿弥陀佛佛像的石柱。这里是观世音菩萨在雪域藏地的道场，附*则将建有如下建筑：
①法慧愿成和*世界香巴拉塔；
②白玛才旺法王荼毗处之舍利塔；
③阿日札五明佛学院（有菩提塔、涅磐塔、天降塔、时轮塔、大神变塔、吉祥门塔、莲聚塔和尊胜塔八大吉祥塔及大堪布居所）；
④桑耶寺（顿达那巴拉）之降魔瑜珈士闭关道场。此闭关道场为莲花生大士、噶陀派首位主持噶丹巴闭关中心等；
4.项目估测效果：
此处佛教根基深厚，地域环境优越，前景效果无量。在此处建立养老院，不仅可以救助那些孤寡老人，更可以弘扬佛法，将佛之道与人之善紧密结合，佛教深蕴不言而喻，这必将吸引更多的人来这里参观旅游，必将为世界和*与环保建设贡献举足轻重的力量。
三．项目目标
养老院的建成将实现当地的孤寡老人都能过上正常的生活，有固定的住所、必备的生活物品、配套的医疗设施。把养老院树立为一个能够体现当地良好民风民俗以及象征着慈善公益功勋的纪念碑。既解决了孤寡老人的生活问题，又能带动当地旅游业的发展。想要从根本上解决当地贫穷落后的问题，就必须要发展经济，由于当地的自然条件限制，不能大量的发展农业、工业，但是作为佛学文化的发源地之一，仍然可以吸引很多的佛学大师、弟子以及信徒前来讲经弘法，同时也吸引了大量的游客前来旅游参观，龙称养老院这样一个具有代表性的建筑，将会成为众多来往人们眼中的焦点，通过这样一个写实的交流，将会促进更多的慈善事业的发展，也让更多的人了解并投入到慈善公益事业中。
养老院地处众多佛教圣地之间，是一个修身养性的最佳之所，也与那些络绎不绝的行人形成对比，远离喧嚣，超凡脱俗，既体现了老人生活的幽静，也与佛家修行相互交融。
龙称养老院的建立不但是一个慈善事业精神的象征，更可以弘扬佛学，让更多的人了解佛学文化，每一位老人都在讲述一个故事，一个生活的故事、一个哲学的故事、一个人性的故事，聆听这些老人的话语，将成为那些过路的僧人、旅游的客人一生难忘的记忆。这既是一个旅游观光的胜地也是一个警醒人教育人灵魂的圣地。
四．项目意义：
“和谐”就是一个可以互相促进、交流、协调的社会状态，这是一个稳定发展的理想社会，在这个社会中，个体、团体彼此间都是*等共存的，每一个个体的存在都有其存在的意义，要充分发挥每个个体的能力。要积极响应“和谐社会”的伟大理论就要从个体间的互相帮助、相互促进开始，让那些生活富裕的人去帮助那些生活贫困的人，只有这样才能加快实现我们国家实现共同富裕的步伐。我们国家的经济仍处于发展阶段，慈善公益事业的发展才刚刚起步，只有少数人加入到这样的工作中，其实慈善公益事业的发展直接体现了一个国家、民族的政治、经济状况，也是人类社会文明进步的重要标志之一。
*几年来，我国的慈善公益事业也得到突飞猛进的发展。10年来，我国的慈善公益机构获得了100亿人民币的捐款，这已经是一个巨大的突破。民众的慈善意识也越来越强，公益活动的意义也深入人心。
龙称养老院的建立，不仅体现了慈善事业本身的精神，更体现了中华民族几千年来一直沿袭的“尊老”的传统美德，尽管，自然环境很恶劣、经济状况很落后，但是民族的精神和信仰不能磨灭，只要有人与人之间那份真诚，伸出手感受那份热忱，再大的困难也会被克服。
这次在阿日札建设养老院，将会促进当地经济的发展。龙称养老院的建成将成为当地旅游的一个标志，一个祥和、美好的象征。对于那些前来观光的外国游客，更可以引起他们的关注，从而提升阿日扎的知名度，获得更多的帮助。
“慈善的不是钱，是心”，每一个人都有献上自己一份心意的权利，这份心意是一样的，是*等的，这不是靠金钱来衡量的。慈善公益事业是超越民族和国界的，希望国内外的各界人士能够投资在这样的慈善公益事业上，这是一个功在现代，利在千秋的做法。龙称养老院将见证每一位帮助过阿日扎的人，每个人都会随着阿日扎的进步而发展。
五．项目预期效益
1．无形回报：投资慈善事业是个人、企业塑造良好社会形象的最佳选择，这样一个意义深远的慈善项目无疑是在人们心目中提高知名度、美誉度的好机会，凡是帮助过这些老人们的个人和集体，他们的名字将被记录下来，这将是永远的见证，也让那些来往的游客铭刻于心。
与博大精深的佛学文化相融合也将是投资于这个项目的一大热点，“积一点善德，修一世善果”如果这是自己的信仰，这便是最好的一次修行。
2．有形回报：凡是为龙称养老院投资的个人或集体，将会得到一块荣誉牌匾，这块牌匾将会长久展示在养老院的“敬堂阁”，同时展示从项目启动到养老院落成的整体过程，记录每一位帮助过这些老人的善心居士，对项目的主要投资者，在院内设立纪念碑，将作为主要的参观景点之一。
六．具体细节
总预算：1.2亿
筹备费用：待定
设计费用：待定
土建：20000X2000/*米=4000万
保暖及装修：6600万
强弱电，消防：待定
医疗设备及备用药品等：待定
人员工资：待定
项目投资可行性报告
篇一：投资可行性报告（1141字）
第一章 概况
合营企业的名称
合营企业的地址
中方负责人
外方负责人
1．合营的由来
介绍双方从接触到签约的简单经过、中方企业的生产历史及寻求外资合营的目的。
2．项目主办人简介
介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、厂房设施、职工队伍、技术力量、生产能力及能源交通等。介绍外方的生产情况、技术能力以及国际地位等。
第二章 合营目标
1．合营的模式
2．合营的规模
确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。
3．工艺过程
包括工艺流程、产品纲领及生产工艺等。
4．市场预测
介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。
5．产品销售方案
作出若干年内产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。
第三章 合营企业的组成方案
董事会的组成及权限，整个合营企业各办事机构的.组成框架（附图）
1．公司职工定员
2．职工来源及培训
职工来源包括管理人员和工人。培训应作出初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。
3．薪金及工资
第四章 生产原料供应方案
1．主要原料
说明每一种主要原料所需求量以及供应的渠道。
2．水、电、燃料
说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。
3．包装材料
说明年需求量和解决的途径。
4．主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明）
第五章 安全环保
应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。
1．污染物的处理
说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施。
2．环境美化
3．劳动安全保护措施
第六章 技术经济分析
1．技术上的合理性和可实现性
说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，两家合营后产量与质量可能达到的水*。
2．经济分析（参见财务分析表）
3．外汇流量表（参见财务分析表）
第七章 资金来源及项目组成
具体说明双方投资的金额和投资的方式。
如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产流水线抵部分或全部投资。
如果双方投资需要分期投入，那么说明每一期投资的金额和方式。
第八章 实施计划
——××房地产项目可行性研究报告范文五份
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1)项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2)市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3)规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4)开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5)项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6)资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7)财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇*衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8)风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9)国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10)结论。
运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
四川省**市华泰房地产开发有限公司项目可行性研究报告根据**市委、市**对加快**市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的精心指导下，我公司对建设开发项目积极开展了前期准备工作，成立了项目经理部，与**有关各方进行了广泛接洽;尤其对项目建设的可行性进行了深入细致的调查研究和全面论证;同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进行了精心的规划设计和方案选评;经征求有关各方意见，认为初设方案理念新、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化发展的要求和促进边贸行业向更深层次发展;是**市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为美丽的边境城市增辉添彩。
一、概述
(一)项目选址及地缘环境
项目选址：位于**市目脑路东方大饭店后面地块;
项目土地面积约135000㎡折合1.35公顷(0.135*方公里)。项目所处环境优越，交通便捷，是拟建理想的花园式住宅区。
(二)项目规模建设周期
规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。计划总投资9800万元，计划建设周期三年，即二00六年至二00九年。
二、实施可行性分析
具有划时代深远意义的党的***精神：“为全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。”这一宏
伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。
(一)根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国加入WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东发展，沿海开放的经济格局，在***实施西部大开发战略决策的推动下，如今一直把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大**，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“五大**”、构筑“五大*台”、推进六大产业合作。云南开始了“边缘”向对外开放前沿的战略转移。我们**市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的基础。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。
(二)项目建设的市场分析
云南与东盟自由贸易区的形成，必然给**市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。
1、国内外商家对**市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好**的房地产市场，对**的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在**居住的愿望。据国内外客户向我们提供分析情况看愿在**购买花园式住宅。
2、住房消费市场的调查分析。**市是一个与缅甸三面接壤的新兴开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特殊地缘，美丽的瑞**滋润着**肥沃的土地，哺育着两国的二十几万边疆人民。**市城区规划面积20*方公里，市区建成面积6*方公里，全市总人口12万，流动人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放二十几年来的发展，**市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水*，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水*，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15*方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的发展，生活水*的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人”这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。
由于**是国家级的边境口岸，在我省沿边的众多口岸中像**这样优越的地缘环境优势的城市绝无仅有，因而在四万多人的流动人口中，有相当的外来居民是在**经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。
三、项目内容
四川省**市华泰房地产开发有限公司开发项目，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，项目建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。
1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要体现亚热带风光的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章**度的民居住宅;在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞**畔花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。
2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。体现出实用、自然、和谐的时代精神。**市是一个四季长青的美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，
进而丰富大环境的内涵;对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。
3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，市政设施须配套完善、规范安全、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。
4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可建房屋面积460000㎡。
(1)住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D型户290㎡/户有11户，四种户型的别墅共115户，面积30092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。
(2)其它公共建筑500㎡;合计规划面积约46103㎡。
(3)土地规划使用情况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;绿化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。
(4)投资分析：①基础设施投入867.3万元;②绿化环境投入646.8
万元;③建筑投入6438.6万元;④不可预见投资238.5万元(按以上三项之和的3%);⑤流动资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。
四、项目建设计划
我们将根据州内的建筑市场发展态势，采取总体布局，分步实施，
滚动开发，逐步就位的思路，计划在20xx年内全部开发完成，建设周期三年,具体计划是：
1、20xx年投入2450万元，承付土地出让金1300万元，用1150万元投入基础设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺设，
完成总投资的25%。
2、20xx年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完成总投资的28%。
3、20xx年投入2842万元，建成4.6万㎡的住宅和商贸用房，可入住95户，完成总投资的29%。
4、20xx年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业管理公司，纳入市场化的物业管理经营服务。
五、资金筹集按建设计划投资总额9800万元。
1、四川省**市华泰房地产开发有限公司作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司其余自筹资金于20xx年底全部到位。
2、通过招商引资、预约、预售实现筹资20xx万元，占房屋建设投资的30%。该资金筹措从20xx年5月启动到20xx年，用10个月的时间加强销售力度实现。
3、向银行贷款20xx万元。20xx年工程开工后用在建工程(公司资产)作为抵押，使用贷款时3年。
4、20xx年实现销售3500万元(扣除预约预售20xx万元)实际筹资1500万元。
5、20xx年实现销售3300万元，售房率达到60%以上，除用于归还20xx万元贷款外，可有效投入后续开发资金1300万元。
该项目按滚动开发模式，6000万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。
六、组织实施
为保证项目的顺利实施，四川省**市华泰房地产开发有限公司，全权承担项目的开发建设，
四川省**市华泰房地产开发有限公司，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理结构，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业管理的理念和手段进行公司运作。公司依法注册，自立经营、独立核算，自负盈亏，独立承担债权、债务，独立承担经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导监督和管理，并严格按房地产市场规则规范公司行为。
公司的组织机构是一室、三部(即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部)。
公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、营销**。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。画意燃诗情，实干创一流，为**市边境建设、为了**市新的一轮发展，做出应有的贡献。
七、效益与风险分析
(一)、预期效益
1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会*均利润(行业*均0.158)计算，9800万元的投资，可实现利润。
2、对当地国民经济增长的贡献按20xx年房地产投资对GDP贡献率41.94%的水*推算(按支出法计算)，9800万元的固定资产投资对当地GDP的贡献为4110.12万元，按20xx年**市国内GDP值7.85亿元计算增幅，每年能拉动**经济增长1个百分点。
3、促进相关产业的发展
据投入产出模式测算，每100万元房地产投资(或销售)可拉动相关产业的发展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。
4、增加地方财政收入
在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，(200亩X3万元/亩)。增加建筑税收(建筑营业税和城市建设附加，教育附加)480万元，同时拓展了税源。
(二)风险分析
1、国内市场变化的风险
房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不
起;另一方面，*两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示;截止二00二年三季度，商住楼的空置率已达24.4%。今年九月，国家六部委局(***、国家计委、***、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)就《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展》提出了若干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最*国家的'土地建设、银行等部门已相继出台了若干宏观调控的政策措施。如：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，调整土地利用结构;严格控制自有资金不足，行为不规范的房地产企业新开发项目;大力发展经济适用住房，调整房地产市场结构;严格审核房地产开发项目贷款条件，加强对房地主贷款使用监督，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已表明，对“房地产热”已亮出了“红灯”，国家宏观管理这一大趋势，对我们将进行的项目，无疑是一大风险信号。
我们必须审时夺势，趋利避害，认真分析和研究已发生变化了的情况，从**房地产市场这一客观实际出发，谨慎操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查研究的基础上以市场需求为出发点，制定切实可行的开发计划。
2、不确定因素风险
房地产发展的市场定位，不能仅从居民银行存款的*均余额不看供求潜力。我们要看到，**这一边境开放城市尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金十分有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大;我们应当充分的注意到时下的中国，富者确实目了，贫者依然很穷。尤其像**这样民族聚集居的边境
城市，这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、普通居民的有支配收入、消费意向等情况，进一步做深入细致的调查分析，在此基础上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分认识到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史最好机遇，促进购房消费;同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良(包括户型合理)优美，多功能花园住宅小区，占领和开拓**的住宅房市场。
3、公司自身的弱势
四川省**市华泰房地产开发有限公司是一个品牌，要在本地打响
这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要克服公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，谨慎操作。必须以改革创新的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营管理，都必须聚精竭力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、管理得力、稳步推进、调整及时、决心下定、矢志不移。
八、结论
四川省**市华泰房地产开发建设项目是一个需要历经数年的中长期项目，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的项目，其前景看好，可操作性显示。尽管存在一定的风险，但在**市委、市**及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮助下，我们有信心、有能力开发建设好。
经广泛深入的调查研究和全面论证，同时，我公司通过一年富有成效的工作，目前已具备启动实施条件，建议**列入二00六年度计划。以便尽快展开实质性工作。综上所述，四川省**市华泰房地产开发建设项目是可行的。请市委、市**、**市边境经济合作区给予大力支持。四川省**市华泰房地产开发有限公司
**分公司
二0XX年三月三十日
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。
一、项目背景
1 、 项目名称：
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至 路、北至，围合区内土地面积约*方米，该地块属a市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积：亩(*方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至a市中心。
(2)西侧为 市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠*a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4 、项目swot分析
优势及机会
(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) a*几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与a市的**及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 a市概况(参考)
a市位于
河南岸，面积
*方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516*方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万*方米，销售面积22.04万*方米，消化空置房2万*方米。城市人均住房建筑面积已达26*方米。
表现之三：房价*稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股**期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6*方公里发展到27.8*方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目
套数 建筑面积(万㎡) *均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500
22
1400
宝山路
新华小区 785
8
1344
黄河街
银河小区 170
1460
银河街
成光小区 130
1400
学院路
太阳神小区500
6.9
1508
英雄路
部分商业网点详细情况
项目
面积㎡
单价元/㎡
位置
汇丰花园 40~~80
4000~5600
新城区
秋爽花园 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小区 36~~50
6800
建设路
桃园小区 车库
550
秋浦路
荷花村
车库
550
